실 거주용 오피스텔 매매 시 청약, 생애최초 주택담보대출 질문
안녕하세요.
실거주 오피스텔 매매를 하였을때,
세금법에서는 1주택으로 간주 하고.
청약에선 0주택으로 간주하여 무주택 청약이 가능한 걸로 알고 있습니다.
Q1. 청약 처럼 주담대도 0주택으로 간주 하는지, 아니면 주택소유 이력이 존재하는 것으로 인정하는지 궁금합니다.
Q2. 생애최초 주담대는 신청전에 오피스텔을 매매 하여도 주택 소유 이력이 존재 하기때문에 자격 박탈이 되는 것인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 청약 관련 근거: 「주택공급에 관한 규칙」
- 국토교통부령인 「주택공급에 관한 규칙」 제53조에 따르면, 주택 소유 여부를 판단할 때 ‘주택’으로 인정되는 것은 부동산 등기부등본이나 건축물대장상 용도가 ‘주택’인 경우에만 해당합니다.
- 오피스텔의 경우 건축법상 용도가 ‘업무시설’로 분류됩니다. 실제로 거주하고 있더라도, 청약에서는 무주택자로 인정됩니다.
2. 대출 관련 근거: 금융위원회·은행연합회 「주택담보대출 가이드라인」
- 주택담보대출(LTV, DTI 등) 관련 규정에서는 주택 수 산정을 건축물대장상의 용도를 기준으로 합니다.
- 오피스텔은 건축법상 ‘준주택’에 해당하긴 하지만, 실제로는 ‘비주택(업무시설)’ 담보로 취급됩니다. 그래서 과거에 오피스텔을 가지고 있었더라도, 아파트 구입 시 대출 받을 때 ‘주택 소유 이력’에 포함되지 않아 생애최초 주택구입자 자격이 유지됩니다.
3. 생애최초 취득세 감면: 「지방세특례제한법」
- 정부가 시행하는 생애최초 주택 취득세 감면 혜택에서도 오피스텔 소유 이력은 주택 소유로 보지 않습니다.
- 오피스텔의 경우 업무시설 취득세(4.6%)를 납부해야 하므로, 이를 소유했었다고 해도 원칙적으로 주택 보유로는 간주하지 않습니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
청약 제도에서는 오피스텔을 주택으로 보지 않아 무주택 청약이 가능합니다. 하지만 주택담보대출과 생애최초 대출 심사에서는 주택 소유 이력으로 판단되는 경우가 많아 불리하게 작용하게 됩니다. 특히 생애최초 주담대는 오피스텔 매매이력이 있으면 자격 박탈 가능성이 큽니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
주거용 오피스텔의 경우도 주택수에 산정이 되므로 다른 주택구매시 1주택자의 기준으로 적용을 하게 됩니다. 청약의 경우는 별도의 예외요건에 따라 적용되는 부분이고, 가장 흔하게 세금 산정에 있어서는 주거용오피스텔은 주택수에 포함되어 다른주택을 구매시 2주택에 따른 적용을 받을수 있습니다. 단, 세목별 적용기준이나 판단에는 차이가 있습니다. 쉽게 취득세와 양도세에서 보는 기준도 다르게 됩니다. 대출의 경우는 보통 오피스텔를 담보로 주담대를 받지 않는 이상은 무주택자격으로 보게 되나, 생애최초 주택담보대출시에도 이러한 주거용오피스텔 보유이력이 영향을 주어 대출이 거절될가능성도 있습니다. 다만 앞에서 말한 것처럼 주거용오피스텔을 보유하였다고 해서 모두 대출거절이 되는 게 아닌 해당 오피스텔의 면적기준이나 가격기준등 여러예외조항에 따라 차이가 있을수 있기에 정확한 사항은 신청시점에 금융기관을 통해 확인을 하시는게 필요합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,원칙적으로 주택 수 산정에서는 0주택으로 봅니다
주택담보대출(LTV·DSR·규제지역 판단 등)에서 말하는 주택은 주택법상 주택 기준입니다
,생애최초 주담대의 핵심 요건
본인 및 배우자가 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다
여기서 말하는 주택 역시 주택법상 주택이라 오피스텔은 포함 되지 않습니다
과거에 오피스텔을 매매했어도 문제 없습니다
오피스텔 매매 이력만 있다면 생애최초 주담대 신청 가능합니다
단, 등기·건축물대장상 주택이면 예외 없이 탈락됩니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 아닙니다. 주택 소유 이력으로 인정됩니다.
2. 네 자격 박탈될 가능성이 높습니다.
결론만 말씀드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
비아파트 활성화 방안에 의해서 주택수에서 제외를 시켜 주는 특례는 전용 60m2 이하 수도권 6억원, 지방 3억원 이하인 비아파트를 구입할 경우 2027년 12월 까지 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 세금 산정 시 주택 수에서 제외를 시켜주고 청약시(전용 85m2까지)에도 주택수에서 제외를 시켜 줍니다.
다만 대출 시에는 주택수에 포함되고, 생애최초를 하게 될 경우도 오피스텔 보유 이력으로 자격을 상실 할 수 있습니다.
감사합니다.