어제 저희 사는 집을 낙찰자라고 하면서 찾아왔습니다. 계약금만 내고 잔금은 치르지 않은 상태지만 불법점유한다면서 집을 비우라고 하던데 안비우면 명도소송할까요?

Question

사실 이 건물이 어머니 건물이었고 시집와서 어머니 모시고 살다가 같은 건물 2층으로 분가를 한 것입니다.

이미 3년전에 살았었고 전입신고는 안되어 있지만 원래부터 살고 있었는데 불법점유인가요?

현재 부부가 둘 다 신경정신과 병원을 다니고 있고 경제활동을 할 수 없는 상태입니다. 당장 비워달라고 해서 걱정이긴 합니다. 어제 한 이야기를 녹음한 것 같은데 그 녹음을 가지고 법적으로 가능한 게 뭔가요?

Answer 1

• 결론 및 핵심 판단
  잔금 미지급 상태의 낙찰자는 아직 소유권을 취득한 상태가 아니므로 즉시 퇴거를 요구할 권한은 없습니다. 현재 점유는 어머니 소유 건물에서 계속 거주해 온 경위가 존재하므로 단순 불법점유로 단정되기 어렵습니다. 따라서 즉각적인 명도 의무는 발생하지 않으며, 명도소송이 제기되더라도 바로 퇴거로 이어지지는 않습니다.

• 법리 검토
  경매 절차에서 낙찰은 잔금 납부와 소유권 이전이 완료되어야 대항력이 발생합니다. 잔금 이전 단계에서는 점유 배제나 강제 퇴거를 요구할 법적 지위가 없습니다. 또한 장기간 사실상 거주해 온 경우 점유의 평온성과 계속성이 인정될 여지가 있으며, 전입신고 부존재만으로 불법점유가 성립하지는 않습니다. 점유 개시 경위가 핵심 판단 요소입니다.

• 대응 전략
  추가 방문이나 퇴거 요구가 있을 경우 소유권 이전 여부와 권한을 명확히 확인하시고, 구두 요구에는 응할 필요가 없습니다. 명도소송이 제기될 경우 거주 경위, 가족관계, 기존 소유자와의 생활 사실을 중심으로 방어가 가능합니다. 현재 건강 상태와 생활 여건도 재판상 참작 사유로 정리할 필요가 있습니다.

• 추가 조치 및 유의사항
  방문 당시 녹음은 협박적 발언이나 위력 행사 여부가 드러난다면 증거로 활용될 수 있습니다. 향후 분쟁에 대비해 거주 사실을 입증할 자료를 정리해 두시는 것이 중요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

1. 원래부터 살고 있었다는 것이 정당한 권원이 아니기 때문에 계약없이 점유를 이어나가는 것은 불법점유입니다.

2. 해당 녹음은 법적인 소송절차에서 증거로 활용될 수 있습니다.

기재된 내용상 계약금만 지급하고 잔금을 치루지 않았다고 기재되어 있어 정당한 권원이 있다고 보기 어렵습니다.