상가 임대차 계약 10년이 지나도 퇴거가 불가능할 수 있나요?

Question

2016년 임대차 계약 맺고 2026년 만료되어서 건물주가 기존 세입자를 내보내고 제가 새로 들어가기로 구두계약한 상황입니다. 기존 세입자에게는 미리 통보했고요.

그래서 도의적으로 이사 기간을 고려해서 저는 3달 후 즈음 들어갈 준비를 하고 있었는데, 오늘 갑자기 기존 세입자가 돌변해서 못 나가겠다고 건물주에게 통보를 한 모양입니다. 건물주는 변호사 알아보는 중이고요.

1. 임대차 보호 10년이 지났음에도 내보낼 수 없는 경우가 있나요? 대략 찾아보니 2018년 법 개정이 되었다 한들 10년에서 더 연장되는거는 아닌 것 같던데요.

2. 기존 임차인이 끝까지 뻐팅기면 건물주와 제가 할 수 있는건 뭐가 있을까요?

Answer 1

• 결론 및 핵심 판단
  상가 임대차에서 계약갱신요구권 보호기간이 경과한 경우 원칙적으로 임대인은 갱신을 거절하고 퇴거를 요구할 수 있습니다. 보호기간이 지나면 임차인의 퇴거 거부에 법적 정당성이 인정되기 어렵고, 단순히 영업을 계속하고 있다는 사정만으로 점유를 유지할 수는 없습니다. 다만 임대인의 명도 절차를 거치지 않고 즉시 퇴거를 강제할 수는 없습니다.

• 법리 검토
  상가임대차보호법은 일정 기간 동안 임차인의 계약갱신요구권을 보장하되, 그 기간을 초과하면 임대인의 처분권을 회복시키는 구조입니다. 법 개정 이후에도 보호기간 자체가 무한히 연장되는 것은 아니며, 최초 계약 시점과 관계없이 보호기간 경과 여부가 핵심 판단 기준이 됩니다. 임차인이 갱신을 요구할 법적 권한은 제한됩니다.

• 건물주 대응 전략
  임차인이 자진 퇴거를 거부할 경우 임대인은 계약 종료를 전제로 한 명도소송을 제기하는 것이 통상적입니다. 소송 과정에서 점유 이전을 막기 위한 보전조치도 병행할 수 있고, 무단 점유 기간에 대한 손해배상 또는 부당이득 반환도 함께 주장할 수 있습니다.

• 신규 임차인의 유의사항
  질문자께서는 임대차 계약을 체결하기 전 실제 명도 완료 여부를 반드시 확인하셔야 하며, 현 단계에서는 건물주가 명도 책임을 부담하도록 계약 조건을 명확히 해야 합니다. 명도 지연에 따른 손해 배상 조항을 두는 것도 필요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

묵시적 갱신이 이루어진다거나 중간에 합의하여 갱신한 부분이 있다면 10년 이상 거주하는 것도 가능할 수는 있습니다 본인으로서는 임대인에게 그 이행을 구하여야 하는 것이고 임대인이 제대로 이행하지 못해 발생하는 문제에 대해서는 위약금이나 손해배상 청구를 하는 걸 고려해 볼 수 있습니다