최근 많이 오른 부동산, 언제쯤 내릴까요?
최근 정부정책과 가덕도 공항관련 이슈로 부산지역 부동산 가치가 많이 올랐습니다
거품가격이 낀 가격으로 생각되는데 이전 가격으로 완전히 돌아갈 수는 없겠지만 언제쯤 거품이 빠지는 시기가 올까요??
안녕하세요
저는 전문가는 아니고요 부동산에 관심 많은 직장인 입니다.
사실 앞으로 상황은 누구도 확신은 할 수 없습니다.
저도 거품이 맞고 상승도 비정상 적으로 되었다고 생각합니다.
근데 그 거품에 정부가 계속 물을 붙고 있어요..
지금은 전세가가 받쳐주고 있습니다. 취지는 좋으나 임대차 3법으로 전세가 씨가 말랐고,실거주 요건을 추가해서 전세 물량에 주인이 실 입주 하고 있고, 다 주택자 양도소득세 중과하니 매매보다는 증여를 택하고 있고요, 그 때문에 전세가 폭등했습니다. 전세가가 오르니까 전세 살던분들이 이럴바에는 집을 사는게 낮겠다 싶어 집을 사고 있죠, 문제는 당장에 공급이 없습니다 사람들은 3인 가구 이상이 살 수 있는 출퇴근이 용이한 대단지 새 아파트를 원합니다. 단지내에 도서관, 독서실, 카페, 헬스장, GX룸이 있어 요가,트니트니,줄넘기 등을 단지에서 저렴히 이용할 수 있고 지상은 차가 없는 그런 아파트에 살고 싶어 합니다. 요즘 새 아파트들은 애견까페, 수영장, 수경 놀이터, 실내 체육관도 설계에 넣고 있습니다.
이런 아파트들을 당장에 공급하지 못합니다. 이제서야 공급이 부족하다라고 생각해서 공급 정책을 세웠습니다. 문제는 아파트를 건설하는데 빨라야 3년 이라는 겁니다. 서울에 10만호를 공급한다고 해서 10만호가 바로 생기는게 아니고요 재건축을 하면 기존 집은 없어지고 새로 집을 져야 하기에 기존 입주자들은 집을 전세로 구해야 하는 상황이 오는거죠, 당장 청약에 당첨이 되어도 그 분들이 바로 들어 갈 수 있는게 아니기에 전세로 3년은 살다가 입주 하시게 되겠죠, 때문에 저는 당분간은 조금더 올를거라 생각합니다.
저는 3년뒤 부터는 3기 신도시가 입주를 하기 시작 할텐데 저는 그때정도에 조정기가 오지 않을까 하는 생각 입니다.
작년 말 전국적으로 부동산 가격이 많이 올랐죠 지금은 한풀 꺾이긴 했지만 상승세는 여전히 잔불씨가 되어 남아있습니다. 부동산 향후 전망은 신의 영역이라 아무도 모릅니다.
다만 저의 생각을 말씀드리자면(이하 주관적 의견임) 현재의 주택정책에서 다주택자 매도자의 양도세 부담을 높여 매도하기 힘든 환경을 만드는것은 매도자에게 있어 매물을 많이 내놓을 수 없는 환경을 만든다고 생각합니다. 이건 집값을 잡기위한 행위가 아닌 세금을 걷기 위한 행위로밖에 느껴지지 않습니다. 현재는 임대차3법으로 인해 전세가격이 많이 높아진상태이기 때문에 무리한 영끌, 빚투로 파생된 매물이 아닌 이상 한동안은(전세 2+2년이니 최소 4년정도) 충분히 버티기 가능할 것으로 예상합니다. 저는 개인적으로 다주택자 매도자의 양도세 부담을 낮추어 매물을 늘리고 무주택자나 사회적 약자계층에겐 대출 이자 감면등의 혜택을, 다주택 매수를 하는 행위에는 정책적 제재를 가하는 것이 더 효과적인 투기 방지방안이 아닐까 생각합니다.
최근 미국 국채가 급상승하면서 금리 인상에 대한 투자자들의 걱정이 주식, 코인 시장에 반영이 되고 있습니다. 향후 대출금리가 상승하게 되어 금융 완화상태에서 긴축금융에 돌아서게되면 급격한 금리 인상때문에 대출 이자를 감당할 수 없는 투자자들이 물건을 던지기 시작하면서 부동산 버블이 붕괴될 수도 있습니다. 다만, 향후 장세는 아무도 예측불가능합니다. 코로나가 어느정도 종식되는 시점에서는 경제 활성화를 위한 화폐 발행이 더욱 많아질 것으로 예측되고 그로 인한 인플레이션이 발생할 경우 인플레이션을 통한 물적재화의 가치상승에 비례해서 금리상승 속도가 얼마나 빠른가, 느린가에 따라 오히려 집값은 지금보다 더 올라갈수도 있으니까요. 그렇게 되면 부동산 하락은 커녕 고금리에 집값은 더 높아질 것이기 때문에 정말 집사는건 사다리를 치우는 수준이 아니라 하늘의 별따기가 될겁니다. 물론 이것도 제 생각이니 틀릴수도 있습니다 참고만 하시기 바랍니다.
하락 또는 조정이 언젠가는 오겠죠. 하지만 그전에 한반에서 두번 정도 큰 상승이 있을거로 봅니다.
먼저 상승할 수 밖에 없는 요인이 여러가지 있습니다.
1. 장기적 공급부족
- 이제 정부도 인정한 사항입니다. 서울 전 시장께서 기존 개발 허가를 전부 취소해서 대략 26만 가구에 해당하는 개발이 무산되었습니다. 그로인한 여파가 2024년까지 너무나 급감해 오를수 밖에 없습니다. 최근 발표한 2.4 대책도 2025년까지 토지공급이지 입주물량 공급이 아닙니다. 또한 3기 신도시는 아직 토지 보상 조차 진행되지 않아서 빨라야 2026년 혹은 그 이후입니다.
2. 토지보상금
3기 신도시 토지보상금이 60조에 해당합니다. 역대 토지보상금 때를 보면 항상 그 금액에 80%가까이 다시 브동산에 투자가 되었고 결국 상승을 이끄는 매수력이 되었습니다.
3. 국가 예산 증가 및 통화량 증가
4년전과 비교하면 국가 예산이 400조에서 560조로 40%가 늘었습니다. 또한 국채를 발행하여 그돈으로 재난 지원금을 지원하고 있죠. 시중에 통화량이 그야말로 폭발적으로 증가합니다.(이건 우리나라만이 아니라 미국과 유럽도 마찮가지입니다, 최근 1.9조 달러 경기 부양책이 미 하원을 통과했습니다) 2000조짜리 슈퍼 부양책이죠.
한마디로 돈의 거치가 점점 더 빠른속도로 하락하고 있습니다. 실제 부동산 상승이 전세계적으로 일어나고 있으니까요.
실제로 지금 한국기준금리 0.5%, 미국0.25% 입니다. 미국의 경우 당분간 금리 인상은 커녕 테이퍼링(양적와화 속도줄이기 : 돈푸는 량을 점점 줄이는 것) 도 시작하지 않았습니다. 실제 테이퍼링을 시작시 미연준에서 미리 언급하겠다고 했죠. 그렇다는건 금리인상 또한 그 이후가 될것이고 향후 2~3년간은 미국이 금리인상 할리 없다는 것입니다.
그리고 한국또한 마찮가지죠. 무역의존도가 높은 나라에서 나홀로 금리 인상시 원화강세로 인해 수출기업 손실로 할수가 없는 것입니다.
즉, 양도세 인상이 시작되는 올6월 이전이 마지막 기회라고 생각합니다.
그리고 세금을 올리면 사람들이 과연 팔까요? 아니요. 그 반대입니다. 보유세를 올리고 양도세느뉴한시적으로 대폭 완화해야 대량의 매도 물량이 나옵니다.
하지만 현정권에서는 그럴리없죠. 다주택자의 경우 기본세율 + 30% 즉 1년 미만 보유면 기본이 70% 이니 100% 다 뱉어내야합니다. 그냥 최대한 버틸겁니다.
금리또한 위에 언급한것 처럼 몇년간 못올립니다.
부동산은 인구학적으로 보면 집값하락은 당연한것이라고 생각됩니다 그러나 입지를 무시못할것같아요 아무리 인구가 급감하고있어도 모두가 살고싶어하는지역이면 수요와공급의 원칙상 집값이 상승할수도있습니다 질문하신곳이 그런곳이냐가 관건일것 같네요
부산지역은 인구밀집지역은 사실이나 인구 추이그래프를 보면 추후 어느정도의 집값조정은 있을것으로 생각됩니다
공급과 다주택자들 또는 많은 매물이 시장으로 나오도록
유도 해주는 정책도 필요하다고 생각드네요
지금 당장 필요한 정책으로 심리를 꺽어야한다고 생각드네요.. 선거철이라고 또 악용 될만한 법이나 다른방법이 사용되지않길 바랍니다
6월 이전 매물이 나오겠지만
이후는 버티는심리가 더 강해지는 여론이 형성되면
또 임차인에게 전가 될듯 하네요 ㅠㅠ