다세대주택 매도시 비과세혜택여부?

Question

현재 보유주택

*고양시 삼송역 오피스텔 (4년 주택임대사업등록)

*고양시 삼송역 오피스텔(8년 주택임대사업등록)

* 현주거용 다가구 주택 6년 주거용을 22억에 매도하려고함.

이럴경우 확실하게 1주택비과세 되는지 여부가 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다. 모두 충족을 해야 합니다. 다만, 주택이 비과세가 되도 양도가액이 9억을 초과하면, 양도가액 중 9억을 초과하는 비율은 양도세를 납부합니다.

1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하

2. 의무임대기간 준수

- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대

- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대

- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대

3. 임대료 증액제한 준수

- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한

4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김기범세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택임대사업자로 임대등록된 주택이라고 하여 주택수에서 제외되는 것은 아니며

질의자님의 경우 3주택자(임대주택2채 포함)로 일반적인 1세대1주택비과세가 아닌

주택임대사업자의 거주주택비과세(소득세법 시행령 제155조 제20항)를 검토해보셔야 합니다.

거주주택비과세의 경우

1. 거주주택: 2년 이상 거주(취득당시 조정지역여부와 무관하게 반드시 2년이상 거주)

2. 임대주택:

- 지자체 및 세무서 사업자등록

- 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권밖은 3억원)이하

- 의무임대기간 준수

- 임대료 증액제한 준수

등의 요건을 갖추어야 하며 주택임대사업자 등록 당시 법령에 따라 그 요건이 조금씩 차이가 있습니다.

또한 거주주택 비과세의 경우 평생1회로 제한하고 있는 등 요건이 복잡하여

매도하시기 전에 가까운 회계사무실을 방문하셔서 정확한 상담을 받아보시는 것을 추천드립니다.

답변이 도움되셨기를 바랍니다.

감사합니다~.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

거주주택에 대한 생애최초 비과세 규정은 그 요건이 매우 까다로워 아래 링크 참고해주시기 바라며, 언제 취득하셨고, 언제 임대를 시작하셨으며, 임대료 상한요건은 충족하셨는지 등 말씀하신 정보 외에도 다양한 사실관계에 따라 요건 판단이 달라지기 때문에 세무사사무실에 방문하셔서 컨설팅받아보시기 바랍니다.

또한 1주택 비과세 대상이시더라도 실지거래가액이 9억원을 초과할 경우 9억원을 초과하는 부분에 대한 양도차익에 대해서는 과세되니 유의하시기 바랍니다.

http://www.samili.com/real/content/hotfocus/view.asp?idx_no=792