집주인이 압류가 예상되니 매매를 권유하였습니다

Question

집주인 :

몇년전 부동산 매도건이 있었는데, 납득할수 없는 큰금액의 양도세가 부과되어 세무서에 이의 신청을 하고 얼마전까지 세무조사까지 받으며 분쟁을 해오고

있었지만 결국 이의신청이 받아들여지지 않았다.

당장 납부할 큰돈도 없는상황이라 납부를 미루고 있었는데 세무서에서 세금미납에 따른 재산압류 예정

통보를 받았다.

그러니, 압류되기 전 임차인 xxx씨의 재산을 보전해드리기 위해서는 압류 전 오피스텔의 소유권을 이전해드리는 방법이 유일한것같다.

현재 시간이 너무 급박하다.. 위임할 법무사 준비되어있고, 매수자비용은 전액 감당하겠다..

라고 연락이 왔습니다.

집의 시세가 약 2.5억이고, 제 보증금은 2.4억입니다.

제 보증금 2.4억으로 소유권이전을 받는게 맞을까요..?

걱정되는것은

1. 사해행위로 보여 무효가 될수있는가? 그렇다면 소유권이전을 한 이후기 때문에 본인의 과거 임차인 권리(선순위)는 잃는것인가..?

2. 소유권이전을 받지 않고, 긴 압류기간을 거쳐 경매로 넘어간다면 본인이 2.4억에 매수하는게 가장 합리적인가..?

정말 혼란스럽습니다.. 도움.. 부탁드립니다..

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  현 상황에서 임차인이 보증금 상당액으로 소유권 이전을 받는 방식은 위험성이 매우 높습니다. 세무서의 체납에 따른 강제집행이 예정된 상태에서의 소유권 이전은 사해행위로 다툼이 될 가능성이 크고, 무효 또는 취소될 경우 임차인이 보유하던 선순위 임차인 지위까지 상실할 위험이 있습니다. 원칙적으로는 소유권 이전을 서두르기보다 임차인 지위를 유지한 채 절차를 관망하는 방향이 상대적으로 안전합니다.

• 사해행위 및 임차인 지위 상실 위험
  체납처분을 회피하기 위한 급박한 소유권 이전은 채권자에게 손해를 가하는 행위로 평가될 수 있습니다. 사해행위로 취소될 경우 소유권 이전 자체가 부정되며, 이미 임대차 관계가 종료되고 매매로 전환되었다면 임차인으로서의 대항력과 우선변제권을 함께 잃을 수 있습니다. 이는 회복이 어려운 치명적인 리스크입니다.

• 압류 및 경매 진행 시 실무적 판단
  압류 후 경매로 진행되더라도, 대항요건과 우선변제권을 갖춘 임차인이라면 배당 또는 자기 낙찰을 통해 보증금 회수 또는 취득을 도모할 여지가 있습니다. 경매 절차는 시간이 걸리더라도 법적으로 구조가 명확하고, 사해행위 위험이 상대적으로 적다는 장점이 있습니다.

• 대응 전략과 유의사항
  성급한 소유권 이전 제안에는 응하지 말고, 체납 압류의 실제 진행 여부, 임차권의 순위, 다른 권리관계를 정밀하게 확인해야 합니다. 필요하다면 임차권등기명령 등 보전조치를 병행하며 대응하는 것이 바람직합니다.