임차권등기 설정전 새로운 집주소로 전입신고시 '실거주' 대항력은?

Question

현재 전세를 살고 있는 세입자로, 한달 뒤면 현재 집의 전세계약이 종료됩니다.

이 일정에 맞추어 새로운집도 계약을 치를 준비를 하고 있는데요. (일주일 이내, 본계약 진행예정)

현재 집주인은 보증금을 마련할 수단이 없는것 같습니다. (3달전부터 만기 퇴거와 보증금 반환을 통보함)

이에 이사일정을 늦추어 볼까도 고민했지만, 결혼 약속한 예비신부와 거주지를 합치는것이라 일정의 조정이 불가합니다. (신부도 해당 날짜에 전세만기 도래)

결국 최악의 경우에는 우선 현재집의 전세대출 만기시 예비신부와 저의 신용대출로 전세대출을 끄고,
임차권등기 설정후 새로운 신혼집으로 전입신고를 하려고하는데요.
(참고로 신부, 신랑 모두 서울로 상경한 케이스로, 현재는 각각 다른 전세집에 거주중입니다.)

이때 임차권등기 심사가 3~4주 정도 소요된다고하여,
Q. 실거주요건을 지키기위해 짐이나 옷가지를 일부 두고 나가려고 하는데, 대항력이 생기나요?

'임차권등기' 심사기간동안 제 대항력을 지킬수가 있을까요?
아니면, '임차권등기' 심사가 완전 끝난후에 새로운 집에 전입신고를 해야하나요?
(이사가는 곳에도 너무 늦지않게 전입신고를 해두어야,
향후에 혹시모를 이런 불상사에 제 권리를 지킬 수 있을것 같아서요.)

이미 집주인에게 여러 방법을 문의해 보았지만, 보증금 반환에 대한 구체적인 해결책을 듣지 못했습니다.
매일 밤 걱정하다 잠이드네요. 이 상황이 결혼 계획에도 영향을 미칠까 크게 두렵습니다...

유현심 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임차권등기명령을 신청하고 판결이 난후에 주소지 이전을 해야 합니다그래서 계약을 하실곳은 지금계약자가 아닌 분으로 계약을 하시기 바랍니다그래야 대항력을 갖출수가 있습니다아니면 판결 날때까지 기다리셨다가 다음집을 그기간에 맞게 계약을 하셔서 입주시에 전입신고를 하면 됩니다등기명령 한집은 판결이나고 이사를 하는 날자부터 법정이자가 발생합니다법정이자가 만만치 않아서 임대인이 어떻게든 빨리 보증금정리를 하려고 할겁니다상담을 받아보시고 유리한쪽으로 결정을 하시기 바랍니다

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 임차권 등기 이전까지 전입신고만 필히 유지하시면 되고, 주택점유부부은 이사를 가시더라도 현관문 비번등만 오픈하지 않으시면 됩니다. 2. 임차권 등기명령이 시점이 아니라 등기가 실제 된 이후에 다른 곳에 전입신고를 하셔야 합니다. 신청만 한 후 전출이 되면 대항력유지가 안되며, 등기부상 임차권 등기가 완성된 것을 확인한후에 다른곳으로 전입신고 하시면 됩ㄴ디ㅏ. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

이상엽 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차권등기 신청 후 심사 기간 동안에는 실제로 거주하지 않더라도, 짐을 일부 남겨두는 것만으로는 대항력이 생기지 않습니다. 대항력이란 임대인 뿐만 아니라, 임대인의 채권자나 후순위 임차인에게도 임차인의 권리를 주장할 수 있는 법적 효력을 말합니다. 이는 임차권등기가 완료되어야만 확립되며, 임차권등기 심사 기간 중에는 아직 확립되지 않은 상태입니다.따라서, 임차권등기 심사가 완료되기 전에 새로운 집에 전입신고를 하는 경우, 기존 주택의 대항력과 우선변제권을 상실할 위험이 있습니다. 임차권등기가 완료된 후에 새로운 집으로 전입신고를 하는 것이 법적으로 안전합니다.현재 상황에서는 임차권등기 심사가 완료될 때까지 기다리시는 것이 좋으며, 만약 보증금 반환 문제로 인해 이사 일정에 차질이 생긴다면 법적 조언을 구하시는 것도 고려해 보실 수 있습니다. 법률 전문가의 도움을 받아 상황을 해결하시는 것이 결혼 계획에도 도움이 될 것입니다.보증금 반환 문제로 인한 스트레스가 크시겠지만, 법적 절차를 잘 따르시면 권리를 보호받으실 수 있습니다.

구자균 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.임차권등기의 요건은 계약만료 30일 이후 보증금 미반환시 가능하며설정등기가 나올 때 까지 전입을 유지하여 대항력을 유지하셔야 합니다.즉 임차권등기 심사 이후 등기부상 기재가 완료되면 그때 전입을 옮길 수 있습니다.가장 현명하신건, 새로운 전세집의 명의를 예비신부 이름으로 하여 입주하시고질문자분은 실제 거주를 예비신부와 같이 하되, 전입상 주소는 현 주소로 유지하시며일부 짐을 두어 점유권도 같이 유지하시는게 좋습니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.