안녕하세요전세계약질문드립니다..

Question

안녕하세요,,

전세계약을 생각하고 있는데요

요즘 전세 관련해서 워낙 이슈가 많다보니 질문드립니다.

서울 관악구 다중주택입니다.

그 중 1개호수를 전세임대계획이고 보증금은 1억1천만원입니다.

채권최고액약6억, 선순위보증금전월세포함10억 가량 있으며

공시지가는 평당635만원가량으로 알고있습니다.

토지 128.6제곱미터 건물364.84제곱미터 임대할부분18제곱미터인데,

매매가 대비70%미만이면 안전하다 라는 얘기를 많이 하는데

위 기준이면 어떤편인지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.

질문에 기초하여 답변드립니다.

매매가 대비 70%미만이라면 안전하다고 보아야 할 것입니다.

다만, 주택 시세는 다양한 요인들에 의해 결정되기 때문에 제시하신 내용으로는 정확한 시세를 산정하기 어렵습니다.

주택의 정확한 시세를 알아보시고 난 후에 매매가 대비 비율을 계산하시면 될 것 같습니다.

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

먼저 매매가 대비 채권최고액+선순위보증금이 70% 미만정도면 그런대로 안전하다고 볼 수 있습니다.

다만 말씀하신 주택의 매매가(시세) 23억은 되어야 할 것 같은데 적어주신 정보로만 봤을때는 그정도는 무리가 있어 보이네요.

적어주신 공시지가가 평당 635만원이면 터무니 없이 적은 가격이고, ㎡당 635만원이라고 해도 좀 많이 모자라 보입니다.

물론 건물의 시세가 정확한 위치, 건물연식, 토지용도, 지역의 개발계획등을 종합해서 고려해야 하니 달라질 수는 있습니다.

일반적으로 다중주택들은 최대한 호실을 많이 쪼개서 임대를 하는 방식이라 저것들을 다 전세로 줬다고 하면 건물 가치보다 근저당과 선순위가 비슷한게 일반적입니다.

전세로 하실거면 건물의 정확한 시세등을 꼭 확인해보시고 보증보험 가입을 알아보시고 진행하시기 바랍니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 질문자님께서 다중 주액에 입주를 하는 경우 아래와 같이 산정하여 보시기 바랍니다.

"해당 주택 실거래예상가격 * 80% > 선순위 근저당 + 모든 보증금의 합계"를 고려하여 전자가 크면 안전하다고 할 수 있습니다. 그러한 경우 계약을 진행하시고 그렇지 않는 경우에는 다른 물건을 알아 보시는 것이 적절해 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

보증금이 최우선변제가 가능한 금액맞쳐 계약을

하는 듯 합니다. 일단 다가구 주택 시세를 모르기에 정확한 답변은 어려우나, 다가구 주택의 특성상 100% 안전하다고는 할 수 없습니다. 질문자님보다 우선되는 채권이 존재하고 이 채권이 등기부상 등기가 가능한 근저당이라던지 가등기된 채권이라면 경매를 진행시 질문자님의 임차권은 후순위로 소멸될수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

공시지가가 평당이 아니고 제곱미터 아닌가요?

그리고 건물은 몇년도에 지어진것인지요? 건물은 감가상각이 있어서요.

만약 위 내용이 맞다면 대지에 대한 공시지가가 너무 낮네요. 대지가 약39평..대지의 총 공시지가가 2억4천만원밖에 안하는데 대략 넉넉잡고 공시지가의 3배가 실거래가라친다고 해도...선순위가 15억정도...

저 같으면 다른집 알아봅니다.