결론 및 핵심 판단 매수인은 입주 전이라도 이미 발견된 하자에 대해 매도인의 하자담보책임을 보전할 수 있습니다. 다만, 매매계약 체결 후 하자 존재를 인식한 상태에서 매도인이 수리를 약속했다면, 그 약속의 범위와 내용이 향후 책임의 기준이 됩니다. 곰팡이의 원인이 단순 결로인지, 배관누수나 방수불량 등 구조적 하자인지에 따라 법적 책임이 달라지므로, 원인조사를 통해 구조적 하자가 확인되어야 매도인의 담보책임이 확정됩니다. 따라서 입주 전이라도 제3의 전문가(하자진단업체 등)를 통해 원인을 명확히 확인해야 합니다.
법리 검토 민법상 매도인은 목적물에 ‘숨은 하자’가 있을 경우 일정 기간 하자담보책임을 집니다. 다만 매수인이 계약 당시 하자를 알고 있었거나, 통상의 주의로 발견할 수 있었던 경우에는 책임을 물을 수 없습니다. 현재 매도인이 일시적 수리를 약속한 상황은 ‘하자 수리의무를 이행한 것으로 오해될 소지’가 있으므로, 원인 규명이 불충분한 상태에서 단순 마감만 했다면 책임을 다했다고 보기 어렵습니다. 구조체 누수·방수층 결함 등 본질적 하자는 매도인의 담보책임 범위에 포함됩니다.
대응 전략 입주 전 하자진단을 의뢰하여 결로·누수·방수층 문제를 구분해야 합니다. 결과보고서를 확보한 뒤, 하자가 구조적 원인임이 입증되면 내용증명을 통해 매도인에게 보수 또는 손해배상을 요구하십시오. 만약 매도인이 수리의무를 다하지 않거나, 재발 시 이를 인정하지 않는다면, 소송 단계에서 전문가 감정(법원 감정)을 통해 인과관계를 입증해야 합니다.
추가 조치 및 유의사항 입주 후 곰팡이가 재발하면 사진·영상·날짜를 포함한 기록을 즉시 남기고, 초기 수리 내역(견적서, 시공확인서)도 증거로 보관해야 합니다. 향후 분쟁 시 ‘매도인의 수리 약속과 불완전이행’이 입증되면 손해배상청구가 가능합니다. 입주 전 하자진단비용은 향후 소송에서 필요비로 청구할 수도 있습니다.