서울 재개발지역 대출문의 드립니다.
현재 1주택자는 서울에 집을살때 대출이 안된다고 합니다 재개발지역에 투자를 할려고 하는데요 사업자명의로 대출을 받고 신탁으로 해야하는데요
명의자가 신탁인데 재개발주택을 구매해도 문제가 없나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
재개발은 단순 부동산 거래가 아니라 조합원 자격, 분양권 취득 등이 얽혀 있는 특수 물건으로 볼 수 있는데요..
신탁 명의로 하게 될 경우 대부분 조합에서 조합원 자격을 인정하지 않고 있습니다. 또한 신탁 명의로는 실거주 요건을 충족하지 못할 가능성이 있습니다.
단순 시세차익만 기대하는 단기 투자 목적이라면 신탁 매입도 가능할 것으로 보이지만,
입주권 취득, 조합원 분양, 장기 보유 등의 목적이라면 매우 불리 할 수 있으니 신중하게 판단을 하시는게 좋을 것 같습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 재개발 내의 신탁등기된 물건의 경우 형식적인 소유자는 조합이고, 실제적인 소유자는 조합원입니다.
조합은 신탁목적 범위안에서 관리하기도 하고 처분하기도 합니다. 즉 신탁등기는 조합원 매물이라 보시고 매매를 하셔도 괜찮습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
문제는 없습니다만 신중하게 결정하시길 바랍니다.
신탁 부동산은 조합 설립 동의권, 분양신청 자격, 분양가 산정 기준 등에서 조합과 법적 분쟁이 생기는 경우가 종종 있습니다.
조합에서 신탁 명의 부동산은 조합원 자격이 없다는 입장을 취할 수 있기 때문에 이 부분을 직접 조합에 확인하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
많은 재개발 조합에서는 실소유자 명의로만 권리변동을 인정한다고 합니다
즉, 신탁 명의로 등기되었을 경우 조합원 자격 부여나 분양권 승계가 제한될 수 있습니다.
그러니 신탁 명의가 조합원 자격 인정이 되는지를 해당 조합에 반드시 확인해야 합니다
조합사무실에 문의해 보시기 바랍니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
질문하신 내용처럼 서울 재개발 지역 주택 구매 시 1주택자이기 때문에 주택담보대출이 원칙적으로 금지되어 있는 상황에서, 사업자 명의로 신탁 방식으로 대출을 활용하는 방식은 실제로 일부 투자자들이 고려하는 방법이긴 합니다. 하지만 이 방식에는 중요한 법적·실무적 유의사항이 있으니 아래와 같이 안내드리겠습니다.
질문 요약1주택자인 상황에서 재개발 지역 주택에 투자하고자 함
사업자 명의로 주택을 매입하고, 신탁 방식으로 대출을 받는 방법 고려 중
명의자가 신탁일 때 재개발 주택 매입에 문제가 없는지 문의
1. 신탁 명의”로 주택 매입 시 유의할 점신탁등기란, 부동산의 명의는 신탁회사(예: 코람코, 하나자산신탁 등)로 넘기되, 실제 권리는 위탁자인 사업자가 갖는 구조입니다.
신탁등기로 부동산을 소유하면 주택은 법적으로 신탁회사의 명의로 등기되며, 사업자는 위탁자 지위에서 운영합니다.
담보대출은 신탁회사를 통한 구조화가 가능하나, 일반인보다 복잡하고 비용이 많이 들며, 신탁사 승인이 필요합니다.
재개발 지역의 조합원 자격 문제는 매우 중요합니다.
2. 조합원 자격 문제재개발 조합에서는 “조합원 자격”을 판단할 때,
실소유자(실제로 권리를 가진 사람)를 기준으로 보기도 하지만,
등기 명의가 신탁회사일 경우 → 조합원 자격이 인정되지 않는 사례도 있음
조합에서 조합원 자격 인정 여부는 각 조합 규약과 해석에 따라 다르므로, 매입 전 해당 조합에 직접 확인하시는 것이 가장 안전합니다.
3. 사업자 명의로 구매 시 대출 가능성사업자(법인 또는 개인사업자) 명의로 부동산을 매입하면, 주택담보대출 규제는 비주택으로 간주되어 일부 완화될 수는 있습니다.
하지만 금융기관 심사는 더욱 엄격하며, 사업 목적, 수익성, 현금흐름 등을 모두 평가합니다.
LTV(담보인정비율)도 일반 대출보다 낮게 적용되고, 이자율도 높습니다.
참고하세요!