보금증을 줄수 없다는 집주인 임차권등기? 보증금반환대출?
2020.3.12 -2022.3.12 : 1차계약
2022.3.12 -2024.3.12 : 재계약 / 계약서 새로 작성 / 임대인이 재연장 안하는 조건으로 전세금 500만원만 올림
2023.6월 경 : 매매의사이 있는지 연락이 와서 매매의사 없다고 전달함
2024년 1월 초 : 이사갈집 알아보고 계약직전 3월에 이사날짜 조정가능한지 연락하니 돈이없어 보증금 줄수없다고함
집이 팔려야 줄수있다 빼재라 시전 (보증보험 가입x)
저희도 복잡하게 가고싶지않고 이사를 급하게 나가지 않아도 되는상황이지만
기존 대출상환날짜가 정해져있어 확인해보니 단기대출연장 가능하다길래
집주인한테 단기대출연장이 가능하더라 대신 계약만기후 발생하는 이자는 임대인분이 부담하셔야 한다라고 문자를 보내니
'만기시 보증금반환이 어려울 경우로 보시고 대출연장하세요' 라고 문자가옴 ㅡㅡ
1. 저말은 이자부담을 하겠다는 뜻인거죠?
2. 은행에 확인해본결과 단기연장대출은 임차권등기 접수증이 있어야 한다고 하는데
그럴경우, 변호사 선임비, 지연손해금, 현 대출 이자비용(만기후) 까지 모두 받을수 있는거죠?
3. 2번으로 진행할시 집이 더 안팔릴거같고 복잡하니 집주인에게 보증금반환대출이 있더라고 말을 해줘도 되나요?
저희한테 이거저거 비용줄바엔 대출받아서 이자를 내는게 서로 좋을거같아서요..
혹시 집주인을 찾아가서 얘기를 해봐도 나중에 문제가 되지않을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 일단 이자부담에 대한 확답을 피하는 것으로 보입니다, 즉 내지 않겠다는 의사로 이해가 됩니다.
2. 우선 미반환에 따른 손해에 대해서는 손해배상청구가 가능하지만, 임대인이 지급을 거절하면 결국 소송이 진행되고, 소송을 통해 손해로 인정되는 부분에 한해 판결이 나기 때문에 전액이 가능할지, 일부가 가능할지 확답은 어렵습니다. 그리고 임차권 등기명령 신청은 본인이 만기일이 직접 법원에 신청하시면 됩니다. 그리어려운 절차가 아닙니다.
3. 본인판단은 그러하나 상대방이 이를 결정하지 않으면 결국 법적 진행외 답이 없고, 실제 법적 진행이 되어야 임대인이 급하게 해결책을 찾는게 일반적이기 때문에 법적 절차진행과 협의를 함께 진행하시는게 좋습니다 .
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
1 임대인이 보낸 문자는 이자부담을 하겠다는 뜻이 아니라, 보증금 반환이 어려운 경우에는 대출연장을 하라는 뜻입니다. 즉, 임대인은 보증금을 줄 수 없다고 말하고 있습니다.
2 단기연장대출은 임차권등기 접수증이 있어야 가능합니다. 임차권등기는 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인이 우선변제권을 유지하기 위해 신청할 수 있는 제도입니다. 임차권등기를 하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다.
임차권등기명령 신청서
(확정일자 받은) 임대차 계약서 사본
임대차 종료 소명자료
등기부등본 (건물)
주민등록등 (초)본 (1개월 내)
임차권등기를 하면 임대인이 보증금을 반환하지 않아도, 임차인은 임차권을 매각하거나 담보로 제공할 수 있습니다. 또한 임대인이 임대차 목적물을 매각하거나 담보로 제공할 경우, 임차인은 임차권을 행사하여 우선적으로 보증금을 받을 수 있습니다. 임차권등기를 하면 임대인에게 다음과 같은 비용을 청구할 수 있습니다.
변호사 선임비 : 임차권등기를 셀프로 신청할 수도 있지만, 변호사를 선임하면 절차가 더 쉽고 빠릅니다. 변호사 선임비는 변호사와 협의하여 결정하며, 일반적으로 30~50만원 정도입니다.
지연손해금 : 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임차인이 입은 손해를 배상하는 금액입니다. 지연손해금은 보증금에 이자율을 곱하고 지연된 기간을 곱하여 산출합니다. 이자율은 임대차 계약서에 약정된 경우 약정이율이 적용되고, 약정이 없는 경우 법정이자율이 적용됩니다. 법정이자율은 연 5% 또는 연 6%입니다.
현 대출 이자비용(만기후) : 임차인이 보증금을 반환받지 못해 단기연장대출을 한 경우, 만기후에 발생하는 이자비용입니다. 단기연장대출의 이자율은 은행마다 다르지만, 일반적으로 연 4~5% 정도입니다.
3 임대인에게 보증금반환대출이 있다고 말해줘도 되지만, 임대인이 대출을 받을 의향이 없다면 소용이 없습니다. 보증금반환대출은 임대인이 보증금을 반환하기 위해 은행에서 대출을 받는 방법입니다. 보증금반환대출의 조건과 이자율은 다음과 같습니다.
조건 : 임대인은 보유하고 있는 주택의 위치, 수, LTV, DTI, DSR 등에 따라 대출 가능한 금액이 달라집니다. 투기지역 및 투기과열지구 1주택자는 9억까지는 주택가액의 40%, 9억 초과분에 대해서는 20%가 가능하며, 조정대상지역 1주택자는 9억까지는 주택가액의 50%, 9억 초과분에 대해서는 30%가 가능하고, 다주택자는 불가능합니다. 그 외 기타지역 1주택자는 주택가액의 70%까지 가능하며 다주택자도 60% 까지 가능합니다. 또한 임차인에게 반환해야 할 보증금 전액을 대출받지 못할 수도 있습니다.
이자율 : 보증금반환대출의 이자율은 은행마다 다르지만, 일반적으로 연 2~3% 정도입니다.
임대인에게 보증금반환대출을 권유하면 임대인이 대출을 받아 보증금을 반환해줄 수도 있지만, 임대인이 대출을 거부하거나 대출 조건에 부합하지 않을 수도 있습니다. 따라서 임차인은 임차권등기를 신청하여 자신의 권리를 보호하는 것이 좋습니다.
집주인을 찾아가서 얘기를 해봐도 나중에 문제가 되지 않을 것입니다. 임대인과 임차인은 임대차 계약에 따라 서로의 권리와 의무를 이행해야 하며, 보증금 반환은 임대인의 의무입니다. 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있으며, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 법적인 조치를 취할 수 있습니다. 임차인은 임대인과의 대화를 기록하고, 필요한 경우 내용증명을 발송하거나 소송을 제기할 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
요즘은 보증금을 줄수없는 상황이면 보증금반환대출을 받아서 주는경우가 많이 있습니다
반환대출이 된다고 하면 그런방법으로 해보라고 얘기하셔도 됩니다
직접 찾아가시든 전화나 문자로 하시든 방법을 제시해보고 협의를 해보시기 바랍니다
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
1. 저말은 이자부담을 하겠다는 뜻인거죠?
==> 않하겠다는 의미입니다.
2. 은행에 확인해본결과 단기연장대출은 임차권등기 접수증이 있어야 한다고 하는데
그럴경우, 변호사 선임비, 지연손해금, 현 대출 이자비용(만기후) 까지 모두 받을수 있는거죠?
==> 100% 보전이 불가하지만 거의 모든 비용 청구 가능합니ㅏㄷ.
3. 2번으로 진행할시 집이 더 안팔릴거같고 복잡하니 집주인에게 보증금반환대출이 있더라고 말을 해줘도 되나요?
저희한테 이거저거 비용줄바엔 대출받아서 이자를 내는게 서로 좋을거같아서요..
혹시 집주인을 찾아가서 얘기를 해봐도 나중에 문제가 되지않을까요?
==> 가능합니다.