전입신고 확정일자 관련 문의합니다

Question

현재 원룸 전세에 거주중이며 3월말 계약끝입니다
방을 알아보는 중에 너무 맘에드는 투룸을 발견 했는데
1월초에 이사예정이시라 하더라구요

당장 계약 해야 할것같은데…
제가 목돈이 있어서 투룸 전세를 먼저 계약 하려 합니다
그런데 문제가 전입신고 확정일자받으면…
지금 제가 사는 원룸의 전입신고 효력이 없어지지 않나요?
어차피 곧 만기라 상관없나요 아니면
만기가 다가오니 오히려 더 두어야 하는지
그럼 새로 계약하는 투룸 전입신고를 두달이나 뒤에 해야하는건지(그것도 문제)

아니면
계약할때 법무사 끼고
전세권설정이 가장 좋은 방법 일까여
비용은 제가 충당할수 있는데
주인이 안해줄수도 있다고 해서.. 안해주는 이유는
오로지 번거롭고 비용때문인가요????
어떻게 해야 제일 좋은 방법일까여ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

지금의 전셋집에서 보증금을 받지 않은 상태에서 투룸으로 전입을 하게되면, 원룸 집의 확정일자의 대항력이 상실 되어 문제가 될 수 있습니다.

그러니 원룸에 주민등록 전입을 유지한 상태에서, 투룸 계약 시 임대인의 동의를 받아 전세권을 설정하는 것이 가장 유효해 보입니다.

그외의 방법으로는, 투룸 계약시에, 임대차기간 중 잔금이후 임차인이 전입하기 전에는 임대인은 일체의 다른 근저당권을 설정하지 아니하며, 이를 위반시 계약은 해지되며, 보증금에 해당하는 위약금을 임차인에게 손해배상한다는 특약도 가능은 하나 실익이 어떨지 모르겠습니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

전입을 옮기면 이전에 있던 방의 대항력이 사라집니다.

또한 전입을 안하면 새로 계약하는 방의 대항력이 생기지 않습니다.

전입으로 하는 방법은 둘중에 하나는 포기를 해야 합니다.

새로 계약하는곳 주인에게 전입(두달뒤)까지 새로운 근저당등을 설정하지 않는것으로 협의를 해보시는것도 방법입니다.

일단 지금 계신곳 보증금을 지키는게 더 우선이라고 보여집니다.

전세권설정은 귀찮음 + 내 집 등기에 세입자의 기록이 남는게 싫음 + 등기권리증이 필요한 작업이기에 그냥 왠지 모를 불안함이 대부분입니다. 비용은 어차피 전세권설정시 대부분 임차인이 내기에 문제가 아닙니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

먼저, 새로 계약하는 투룸에 전입신고를 하시면 기존 집에 대한 대항력은 잃게 됩니다. 즉 기존집에서 보증금 반환이 안될 경우 대항력 상실로 인해 피해를 볼수도 있습니다. 방법은 기존집에 가족중 한명을 전입신고하여 등본상 전입시키고, 본인은 새로 계약하는 주택에 전입신고하고 대항력을 얻는 방법이 있을 수 있습니다.

전세권 설정의 경우 채권인 임차권보다 훨씬 강한 권한이 부여되는 물권입니다. 임차권과 달리 전입신고, 확정일자 없이도 대항력,우선변제권이 인정되고, 심지어 보증금 미반환시 법원의 판단없이 임의경매신청도 가능하며, 임대인 동의없는 전대차도 가능하죠. 즉 등기시 발생하는 비용이나 번거로움도 임대인이 거부하는 이유일수 있지만, 권리자체가 지닌 권한이 소유자에게는 부담스러운 부분입니다.