전세 계약시 확정일자 받으면 보증금을 우선순위로 받는 게 확실한가요?

Question

한 건물에 여러명의 세입자가 있고

다른 세입자도 전입신고하면서 확정일자를

받았을텐데 이런 상황에서 나중에 불상사가 생기면

보증금 변제받을 순서가 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

우선 대항력이 있는 가정하에 우선변제권 으로 차례대로 순위에 따라 배당 받는 경우가 있고,

다음으로 대항력이 있고 소액임차인에 해당하는 경우 보증금중 일정금액인 최우선변제금액을 선순위보다 우선하여 받을 수 있는 권리가 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

전세 계약시 확정일자를 받으면 보증금을 우선순위로 받는 것이 확실하지는 않습니다. 확정일자를 받는 것은 임차인이 임차 보증금에 대해 경매나 공매가 있을 때 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 회수할 수 있는 우선변제권을 인정받는 것입니다. 그러나 우선변제권은 선순위 권리자나 법정 우선순위에 밀리는 경우가 있으므로 보증금을 확실히 받을 수 있다고 보장할 수는 없습니다.

한 건물에 여러 명의 세입자가 있고 다른 세입자도 전입신고하면서 확정일자를 받았을 때 보증금 변제받을 순서는 다음과 같습니다. 먼저, 임차 보증금의 우선변제권은 임차인이 전입신고한 날짜와 확정일자를 받은 날짜 중 빠른 날짜를 기준으로 순위가 정해집니다. 즉, 전입신고와 확정일자를 먼저 한 임차인이 우선순위가 높습니다. 그 다음, 임차 보증금의 우선변제권은 주택임대차보호법에 따라 최우선 변제금액이 정해져 있습니다. 최우선 변제금액은 보증금의 50% 또는 지역별로 정해진 금액 중 적은 금액으로, 이 금액은 선순위 권리자나 법정 우선순위에도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 그러나 최우선 변제금액을 초과하는 부분은 선순위 권리자나 법정 우선순위에 밀려서 변제받을 수 없을 수도 있습니다.

따라서 전세 계약시 확정일자를 받는 것은 보증금을 보호받는 데 도움이 되지만, 보증금을 확실히 받을 수 있다고 보장할 수는 없습니다. 전세 계약시에는 임대차 목적물에 선순위 (근)저당이나 다른 권리가 설정되어 있는지 등기사항 증명서를 확인하고, 보증금을 증액하는 경우에는 새로운 확정일자를 받는 것이 좋습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

만약에 경매에 들어갔다면 전입신고와 확정일자가 되어 있다면 본인의 순위에 따라 보증금을 받을수 있습니다

그래서 전입신고와 확정일자는 내재산권을 지키는것이기 때문에 필히 받아놓으시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

건물전체를 묶어서 대출을 받아놓은경우 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 순서대로 순위가 결정됩니다.