안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세 계약시 확정일자를 받으면 보증금을 우선순위로 받는 것이 확실하지는 않습니다. 확정일자를 받는 것은 임차인이 임차 보증금에 대해 경매나 공매가 있을 때 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 회수할 수 있는 우선변제권을 인정받는 것입니다. 그러나 우선변제권은 선순위 권리자나 법정 우선순위에 밀리는 경우가 있으므로 보증금을 확실히 받을 수 있다고 보장할 수는 없습니다.
한 건물에 여러 명의 세입자가 있고 다른 세입자도 전입신고하면서 확정일자를 받았을 때 보증금 변제받을 순서는 다음과 같습니다. 먼저, 임차 보증금의 우선변제권은 임차인이 전입신고한 날짜와 확정일자를 받은 날짜 중 빠른 날짜를 기준으로 순위가 정해집니다. 즉, 전입신고와 확정일자를 먼저 한 임차인이 우선순위가 높습니다. 그 다음, 임차 보증금의 우선변제권은 주택임대차보호법에 따라 최우선 변제금액이 정해져 있습니다. 최우선 변제금액은 보증금의 50% 또는 지역별로 정해진 금액 중 적은 금액으로, 이 금액은 선순위 권리자나 법정 우선순위에도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 그러나 최우선 변제금액을 초과하는 부분은 선순위 권리자나 법정 우선순위에 밀려서 변제받을 수 없을 수도 있습니다.
따라서 전세 계약시 확정일자를 받는 것은 보증금을 보호받는 데 도움이 되지만, 보증금을 확실히 받을 수 있다고 보장할 수는 없습니다. 전세 계약시에는 임대차 목적물에 선순위 (근)저당이나 다른 권리가 설정되어 있는지 등기사항 증명서를 확인하고, 보증금을 증액하는 경우에는 새로운 확정일자를 받는 것이 좋습니다.
