우선변제권과 최우선변제권은 무슨 차이가 있는지 궁금합니다.
임대차보호법에 대해서 제가 알아보다 보니 우선 변제권과 최우선변제권이라는 용어가 나옵니다.
이 두 가지 용어의 차이가 뭔지 알 수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차(전세나 월세)에 있어 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위해 민법에 대한 특례를 규정하여 주거생활 안정을 보장하고 있습니다.
그중 중요한 것이 보증금에 대한 보호인데 최우선변제권은 거주(주택의 인도)와 전입신고(주민등록)로 얻게되는 권리로서 지역별로 규정된 보증금액 이하인 경우 일정 금액에 대해서는 다른 권리에 비해 최우선적으로 배당이 되도록 해주는 제도 입니다. 이렇게 주택의 인도와 주민등록을 하면 대항력을 갖게되어 타인에 대해 임차권을 주장하고 보증금을 돌려 받을 때까지 부동산을 점유할 수 있지만 경매에 넘어가게 되면 권리를 상실하게 될 수 있는데, 이떄 필요한 것이 우선변제권 입니다. 대항력을 확보한 상태에서 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권을 획득하는데, 경매시 후순위 권리보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리 입니다. 최우선이 아니므로 앞선 권리가 있다면 보증금을 제대로 못 받을수도 있습니다.
두가지 권리를 모두 확보해도 완벽히 보증금을 지킬 수 있는것은 아니므로 계약시에 부동산의 상태, 소유관계, 권리관계 등을 자세히 확인하고 보증보험 등 안전장치를 마련해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
둘다 임차주택에 경매나 공매시 임차인의 보증금을 보호하는 역할이며 대신 전입신고,확정일자는 보증금을 받을때까지 되어 있어야 합니다
우선변제권은 대출보다 선순위면 보증금 전부를 보장받고 후순위이면 일부를 받거나 못받을수도 있습니다
최우선 변제권은 소액임차인들의 서울같은경우 1억6천5백이하면 5천 5백만원은 순위에 상관없이 받을수 있다는겁니다
보증금 보장이 다되는것이 아니라 일정금액은 순위에 상관없이 받을수 있고 나머지 금액은 순위에 따라 받을수도 있고 없을수도 있습니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
우선변제권은 후순위 물권보다 우선 채권이 인정되는 권리 입니다.
15년도 근저당이 설정.
18년도 임대차[우선변제권]
20년도 근저당
해당 경우 20년도 근저당 금액 보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다.
최우선변제는 소액보증금 임차인에게 선순위 물권보다 일정금액을 최우선변으로 변제 가능한 권리입니다.
15년도 근저당
18년도 임대차
20년도 근저당
해당 경우 소액 보증금을 15년도 근저당 배정 전 1순위로 받을 수 있습니다.
임대차계약 후 전입신고를 하시면 우선변제. 확정일자를 같이 받아야 최우선변제 인정됩니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 변제권은 본인 순위에 따라 배당이 가능토록하는 권한을 말하며, 최우선 변제는 순위과 관계없이 경매시 소액임차인에 대해서 우선 배당을 해주는 것을 말합니다. 임대차시 확정일자를 통해 부여받는게 우선변제권이고 지역에 따른 보증금이 일정금액 이내일 경우 보호받는게 최우선 변제라고 보시면 됩니다.
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안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
주택 임대차에서는 우선변제권과 최우선변제권이라는 두 가지 권리가 적용됩니다. 이 두 용어의 차이를 간단히 설명드리겠습니다
우선변제권:
임대차에서 임차인이 임대차 물건이 경·공매시에 보증금을 후순위 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.
대항력을 갖춘 날 (이사+전입신고 일의 다음날) 이후에 담보권이 설정된 경우에는 해당 담보권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
최우선변제권:
임차인이 경공매시에 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.
담보권의 설정 여부와 관계없이 무조건 최우선으로 보증금 일부를 돌려받을 수 있습니다.
요약하자면, 우선변제권은 대항력과 확정일자를 갖춘 이후에 담보권 설정 여부에 따라 변제받는 권리이며, 최우선변제권은 담보설정 순서와 상관없이 무조건 일정액을 돌려받을 수 있는 권리입니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
우선변제권은 경매 진행시 다른 사람보다 우선 배당 받을 수 있는 권리로 내가 우선순위여야 합니다.
최우선변제권은 경매 진행시 위의 우선순위와 관계없이 무조건 최우선으로 일정 금액을 배당 받을 수 있는 권리입니다.
우선변제권은 전입+확정일자가 되어 있어야하고 최우선변제권은 전입신고만 되어 있어도 가능합니다.
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안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.
1. 우선변제권 : 후순위 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있는 만큼 금액에 제한이 없습니다. 이러한 기준은 전입신고 및 확정일자를 기준으로 우선변제권이 발생됩니다.
2. 최우선 변제권 : 주택임대차보호법에 규정하고 있는 내용으로 임차주택에 경매처분이 되더라고 선순위 근저당일자를 기준으로 지역별로 일정한 보증금 이하 중 특정금액까지는 권리순서에 관계어없이 우선적으로 보호를 받을 수 있는 금액이고 서울이 경우 최대 5500만원까지 보호받을 수가 있습니다.