안녕하세요. 민경철 변호사입니다.
전세권이나 임차권 모두 부동산을 빌려쓰고 사용료를 지급하는 것입니다. 집을 빌리는 대가로 집주인에게 돈을 지급하는 것인데, 이는 민법상 임대차 계약에 해당됩니다. 즉 임대차란 물건을 빌리고 사용료를 지급하기로 하는 계약을 말합니다.
주택 임대차의 경우 매달 월세를 주기도 하지만 대부분의 경우 세입자가 거액의 보증금을 집주인에게 맡기고 계약이 끝나면 반환받아 갑니다. 따라서 그 보증금에서 나오는 이자를 차임에 갈음하는 것입니다. 이러한 임차권을 채권적 전세권라고 합니다. 임차인 입장에서 계약종료시 보증금반환을 확실히 담보하기 위해서 등기부에 전세권 등기를 하면 물권인 전세권이 됩니다. 물권인 전세권 등기가 되면, 만료시 전세보증금을 받지 못하면 집행권원을 따로 받을 필요없이, 전세권등기에 기하여 전셋집에 대해서 바로 임의경매청구를 할 수 있습니다.
전세권등기를 따로 하지 않는 한 임차권은 채권계약 이므로 계약당사자인 집주인과 세입자 사이에서만 유효합니다. 따라서 계약 당사자가 변경되면 임차권이 없어집니다. 세입자 의 입장에서 집주인이 바뀌면 계약 당사자가 변경되므로 임대차 계약은 더 이상 효력이 없기 때문에 살던 집에서 쫓겨날 위험이 있을 것입니다. 그래서 경제적 약자인 임차인의 주거 안정을 보호하기 위해서 주택임대차보호법에서는 이사와서 전입신고를 하면 대항력이 발생하도록 하고 있습니다. 즉 대항력은 집주인이 바뀌어도 임대차가 여전히 존속되어 물권에 버금가는 효력을 주는 권능입니다.
임차권은 임대차계약으로 발생하는 권리이고, 전세권을 취득하려면 임대차계약을 하고 전세권등기까지 해야 됩니다. 그런데 대부분 집주인은 전세권등기를 안해주려고 합니다. 그래서 임차인 혼자서 주민센터에 가서 전입신고를 하면 대항력이 발생하는데, 대항력을 갖추면 전세권과 비슷하게 되는 것입니다.
