소송승소하여 상대방땅 경매신청하였습니다

Question

상대방 토지를 경매신청하고보니 건축물대장에 미등기건물이 있었습니다

토지는 현 소유주가 자신의 부친에게서 5년전에 상속받은 토지이고 현소유주의 부친은 26년전에 타인에게서 매수한 토지입니다

건물소유주는 현 토지소유주및 그 부친이나 매도한 전주인과 다른사람이고 토지매매및 현땅주인의 상속내역 등기에서 한번도 등장한적 없는 이름입니다

현 건물은 묵시적 승낙아래 최소 현 토지소유주 상속이전부터이거나 최대 그 부친의 매매 이전부터 존재했을 것으로 추정됩니다.

건물면적은 건축물대장에는 흙벽돌로 지어졌고 16.2제곱미터라고 나오지만 실제로 면적은 땅 절반정도로 보였습니다 그리고 현주인 부친소유기간중에 한차례 보수공사가 있었던 것 같았습니다

감정인이 다녀간후 현장조사보고서에 의하면

1.점유관계-미상
기 타 -. 3회에 걸쳐 방문하였으나 폐문으로 정확한 점유 및 임대관 계 확인할 수 없으며, 주민등록상 전입자 및 외국인체류확인서 상에 해당사항없음으로 기재됨.

• 부동산의 현황

• 목조 스레트 및 함석지붕 주택.

• 조립식판넬조 판넬지붕 창고.

• 시멘트블록 및 쇠파이프조 스레트 및 함석지붕 창고.
  -. 건축물대장상 ㅇㅇㅇ(건물주이름)소유의 미등기 주택 1동이 기재 되어 있으나 제시외 건 물과의 동일성은 찾을 수 없는 등 소재불명임.
  -. 대지로 이용중임.

해당 주소의 세대주가 존재하지 않음

이라고 되어있습니다

입찰자들에게 얼마나 꺼려지는 물건일까요

토지 을구는 담보없고 깨끗합니다

Answer 1

안녕하세요. 공인중개사입니다.

미등기 건물은 법적 권리관계가 불명확해 입찰 기피 요인이 됩니다. 건물 철거 비용, 점유자 분쟁 가능성이 있어 낙찰가가 낮아지는 경향이 큽니다. 토지 권리가 깨끗해도 건물에 문제가 있으면 투자자는 상당히 꺼립니다.

Answer 2

해당 주소의 세대주가 존재하지 않음

이라고 되어있습니다

입찰자들에게 얼마나 꺼려지는 물건일까요

토지 을구는 담보없고 깨끗합니다

==> 현재 상황에서 토지를 대상으로 경매신청을 하시는 것이 우선입니다. 낙찰자가 결정되는 경우 통상 건물주는 토지소유자에게 지료를 부담해야 하는 의무가 있습니다. 구입여부는 건축물 소유자와 협의후 결정해야 하는 사항입니다.

Answer 3

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

현장조사 보고서와 등기 내역을 꼼꼼히 살펴보니, 이번 경매는 땅을 확보하기에 상당히 좋은 기회로 보입니다. 26년 전 매매와 5년 전 상속 과정에서 건물 소유자의 이름이 한 번도 등장하지 않았다는 점을 보면, 그 건물이 정당한 권리 없이 무단으로 세워졌을 가능성이 큽니다.

하지만 입찰 전에 반드시 현장에 직접 가서 실제로 누가 살고 있는지, 건물 상태는 어떤지 꼭 확인하셔야 합니다. 보고서에는 ‘폐문 부재’라고만 되어 있지만, 막상 가보면 사람이 살고 있거나 짐이 가득할 수도 있습니다. 이런 경우에는 명도 절차가 더 복잡해질 수 있습니다. 또, 현장에 가서 대장에 기재된 면적보다 훨씬 넓게 증축된 불법 건축물의 상태를 직접 확인해 봐야 나중에 철거 비용 등을 정확하게 예측할 수 있습니다.

이번 경매는 승소 판결문이 근거가 된 강제경매라 채권상계신청을 이용하면 별도의 현금 부담 없이 낙찰을 받을 수 있다는 게 큰 장점입니다. 현장을 방문한 뒤 확신이 들면 과감하게 입찰하셔도 좋겠습니다. 이후에는 건물 철거와 토지 인도 소송도 함께 진행하면 승소 가능성이 높으니 참고하시고요. 또, 낙찰을 받은 직후에는 상대방의 점유 변경을 막기 위해 점유이전금지가처분을 바로 신청하는 것이 안전합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

입찰자들에게는 수익은 크지만 과정이 피곤한 특수물건으로 분류되어 꺼려질 가능성이높습니다. 법정지상권도 건물주와 토지 소유주가 달라 성립 안 될 가능성이 높지만 입찰자는 건물철거 소송을 각오해야 하므로 입찰을 주저합니다. 소송 비용과 명도 부담 때문에 1~2회이상 유찰되거나 감정가 보다 낮은 가격에 낙찰될 확률도 있습니다. 폐문 부재와 점유 미상은 낙찰 수 어떤 돌발상황(유치권 주장 등)이 생길지 모른다는 불안감도 줍니다. 결론적으로 일반인은 피하고 전문가들만 낮은 가격에 노릴 물건입니다. 채권자 입장에서는 낙찰가가 낮아져 회수 금액이 줄어들 수 있으니 계속 유찰될 경우 직접 낙찰받아 건물 철거 소송을 진행하는 방안도 컴토해 보셔야 합니다.