감정가 85,396,000원인 땅의 경매시작가 59,777,200입니다
저는 승소한 경매신청자이고 상대방 땅의 미등기 건물소유주가 상대방 땅 소유주와 동일인이 아니어서 경매개시가가 감정가보다 낮게 시작한다고 법원에서 설명해주었습니다.
그런데 현재 그집은 빈집이고 감정보고서에는 점유미상으로 나와있고 토지 매매 및 상속내역을 보면 건물소유주의 이름은 한번도 등장하지 않습니다
옛날부터 집짓고 살던 소유주를 땅주인들이 바뀔때마다 내버려둔거 같은데 현재는 빈집인것으로 보입니다 세대주 등록도 안되어있습니다
질문입니다
1. 몇회차에 낙찰될 가능성이 높을까요?
2.얼마에 낙찰될 가능성이 높을까요?
3.법원에서는 배당종기일 3월 30일까지고 매각개시일이 5월중이라고 얘기해줬는데 그럼 매각개시공고통지서는 언제쯤 받게될까요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
이번 답변은 질문자가 제공한 정보(감정가, 건물 현황, 법정지상권 여부 등)만을 바탕으로 했으며, 해당 부동산의 주소나 지역적 특성은 반영하지 않았습니다. 실제로 경매에 참여하실 때에는 현장 방문과 지역 시세 확인이 반드시 함께 이뤄져야 합니다.
1. 몇 회차에 낙찰될 가능성이 높을까요?
- 예상 낙찰 회차: 2~3회차
- 설명: 현재 시작가가 감정가의 70% 수준입니다. 토지와 건물 주인이 다른 ‘법정지상권’ 물건은 권리관계가 불확실해서 1회차(신건)에는 낙찰 가능성이 낮습니다. 다만, 빈집이고 점유자가 없어 명도 부담이 적기 때문에 2회차부터는 응찰자가 늘어날 확률이 높습니다.
2. 얼마에 낙찰될 가능성이 높을까요?
- 예상 낙찰가: 감정가의 약 60%~75%
- 설명: 일반적으로 이런 특수 권리가 얽혀 있을 때는 감정가의 60%대까지 가격이 내려가는 경우가 많습니다. 하지만 서류상 토지 소유주와 건물 소유주가 한 번도 일치하지 않아 법정지상권 성립 가능성이 낮아 보인다면, 이 점이 토지 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 이런 경우 2회차 최저가인 70%를 조금 넘는 가격에서 낙찰될 확률이 큽니다.
3. 매각개시공고통지서는 언제쯤 받을 수 있을까요?
- 예상 시점: 4월 중순~5월 초 사이
- 설명: 보통 배당요구종기일(3월 30일)이 지나야 채권자와 이해관계인 현황이 정리되고, 공고 후 2주 정도 뒤에 매각 기일이 잡힙니다. 5월에 매각이 예정돼 있다면, 4월 중순에서 하순쯤 통지서를 받을 가능성이 높습니다.
주의사항 및 참고사항
- 위 분석은 일반 실무 사례를 토대로 한 일반적인 조언입니다. 부동산 경매에서 위치는 매우 중요한 요소로, 해당 토지가 수도권인지 지방인지, 주변 환경이 어떤지에 따라 낙찰가 등 예측이 크게 달라질 수 있습니다.
1명 평가반갑습니다.
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운영자이자,
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진행자 김명석입니다.
낙찰가가 얼마일지, 몇회차에 낙찰될지는 해당 부동산의 개별적인 특성에 달린 것입니다. 이 질문은 경매전문가가 아니라 점쟁이에게 물어봐야 합니다. 더구나 해당 토지의 지번이나 위치에 대해 전혀 모르는 상태입니다.
매각기일이 5월 정도라면 최소 2주 전에 법원 안내문이 등기로 옵니다.
참고로 지상의 건물은 매각에서 제외된 토지만의 매각으로 보입니다. 입찰자 입장에서는 해당 건물의 법정지상권 성립 여부에 따라 입찰을 결정합니다. 법정지상권이 성립하면 토지 사용에 제약이 따르고, 지료만 받을 수 있기 때문입니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 공인중개사입니다.
1. 건물 미등기, 점유미상 토지 경매는 1~2회 유찰 후 낙찰되는 경우가 많습니다.
2. 낙찰가는 통상 감정가의 60~75%선에서 형성되는 사례가 많아 5~6천만원대 가능성이 현실적입니다.
3. 매각기일 공고는 통상 매각기일 43~4주 전에 우편으로 송달됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 해당부분은 알수 없습니다. 토지의 경우 특별한 이용목적이 있는 게 아닌 이상 입찰자가 많지 않고, 질문처럼 나대지가 아닌 명의가 다른 건물이 세워져있는 경우 전세권 혹은 지상권등이 설정되어 있을수 있어 마음대로 철거를 하지 못하므로 토지를 낙찰받아도 이용가치가 크게 낮기 때문입니다.
2. 알수없습니다. 1처럼 입찰여부도 알수 없고, 있더라도 얼마를 써낼지는 입찰자 각자의 판단입니다. 경쟁이 없거나 혹은 입찰가가 없다면 해당 최저입찰가격보다는 크게 낮아질수 있습니다.
3. 질문의 사항이라면 이미 공고가 완료된 상태여야 하는데, 대법원 경매사이트등에서 공고가 되었는지를 확인해보시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
제가 보기엔 감정가 70% 선 수준에서 낙찰될 가능성이 높다 생각합니다.
따라서 1회차 낙찰 확률이 높을 것 같습니다.
얼마 낙찰 받을지는 저도 알 수 없습니다. 워낙 변수가 많아서요.
매각 개시 공고는 매각기일 2주 전 -> 4월 15~25일 사이 공고될 것 같습니다.
매각기일은 5월 중순~말 정도 생각하시면 되겠습니다.
1. 몇회차에 낙찰될 가능성이 높을까요?
==> 통상 2-3회차에 낙찰되는 것이 일반적입니다.
2.얼마에 낙찰될 가능성이 높을까요?
==> 아파트인 경우 85% 내외 단독주택은 경우 60% 내외에서 낙찰이 일반적입니다.
3.법원에서는 배당종기일 3월 30일까지고 매각개시일이 5월중이라고 얘기해줬는데 그럼 매각개시공고통지서는 언제쯤 받게될까요?
==> 아마도 조만간 공고될 것으로 보입니다.