농가주택에 대하여 관심이 많아서 질문드립니다 ㆍ
현재 서울에 거주중인 아파트가 있습니다ㆍ전원주택겸 세컨하우스로 고향 (제천,시골)에 농가주택 개념으로 주택을 지을려고 합니다ㆍ이럴경우 1가구 2주택으로 들어가는지요?그리고 나중에 아파트를 매각시 양도소득세에서 불이익은 없는지 궁금합니다ㆍ
3개의 답변이 있어요!안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김형건 세무전문가입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.질문해주신 서울 아파트 보유 중 농가주택을 지으실 경우, 1가구 2주택에 해당됩니다.
-2003년 8월부터 2022년 12월 31일까지 취득한 1채의 농어촌 주택 (신축 포함)
-농어촌 주택 : 읍,면,20만 이하 인구의 시외 지역에 있는 주택
-수도권 지역, 조정대상지역, 토지거래허가구역, 그밖에 관광단지 등의 지역은 제외
-농가주택 및 이에 딸린 토지의 기준시가 합계액이 취득 당시 2억원을 초과하지 않아야됨
-보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 취득한 농가주택과 같은 읍,면 또는 연접한 읍,면에 있지 않아야됨
-취득한 농가주택을 3년 이상 보유해야함답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.양도소득세에서는 수도권/광역시/세종시 외의 읍/면 지역 등 기타지역의 공시가격 3억 이하의 주택은 중과대상 주택수를 판단할 때 제외됩니다. 따라서 2주택자더라도 해당 시골 주택의 공시가격이 3억 이하라면 조정지역인 서울 주택 양도시, 2주택자의 양도소득세 중과는 적용되지 않고 기본세율로 적용됩니다. 단, 농어촌 거주목적이 아닌 세컨하우스라면 1세대 1주택 양도소득세는 불가능합니다.
참고로, 농어촌주택+일반주택이 있을 경우, 일반주택을 1세대 1주택 양도소득세 비과세 받기 위해서는 다음의 요건을 충족해야 합니다.
아래 요건에 충족하는 농어촌주택을 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 1주택을 양도하는 경우, 농어촌주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.
농어촌주택은 다음의 요건을 모두 갖추어야 합니다.
다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)
조특법 99조의 4 (농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)
가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것
1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.
2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역
3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역
4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역
5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.서울의 아파트를 처분하고 농가주택으로 이농하시려는 것이 아닌 이상에야 기본적으로 2주택으로 볼 수 있으며, 양도소득세에서의 불이익은 해당 주택과 기존 주택의 조정대상지역 여부와 기준시가 등에 따라 달라지는 것입니다.
