농가주택에 대하여 관심이 많아서 질문드립니다 ㆍ

Question

현재 서울에 거주중인 아파트가 있습니다ㆍ전원주택겸 세컨하우스로 고향 (제천,시골)에 농가주택 개념으로 주택을 지을려고 합니다ㆍ이럴경우 1가구 2주택으로 들어가는지요?그리고 나중에 아파트를 매각시 양도소득세에서 불이익은 없는지 궁금합니다ㆍ

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김형건 세무전문가입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문해주신 서울 아파트 보유 중 농가주택을 지으실 경우, 1가구 2주택에 해당됩니다.

-2003년 8월부터 2022년 12월 31일까지 취득한 1채의 농어촌 주택 (신축 포함)
-농어촌 주택 : 읍,면,20만 이하 인구의 시외 지역에 있는 주택
-수도권 지역, 조정대상지역, 토지거래허가구역, 그밖에 관광단지 등의 지역은 제외
-농가주택 및 이에 딸린 토지의 기준시가 합계액이 취득 당시 2억원을 초과하지 않아야됨
-보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 취득한 농가주택과 같은 읍,면 또는 연접한 읍,면에 있지 않아야됨
-취득한 농가주택을 3년 이상 보유해야함

답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

감사합니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도소득세에서는 수도권/광역시/세종시 외의 읍/면 지역 등 기타지역의 공시가격 3억 이하의 주택은 중과대상 주택수를 판단할 때 제외됩니다. 따라서 2주택자더라도 해당 시골 주택의 공시가격이 3억 이하라면 조정지역인 서울 주택 양도시, 2주택자의 양도소득세 중과는 적용되지 않고 기본세율로 적용됩니다. 단, 농어촌 거주목적이 아닌 세컨하우스라면 1세대 1주택 양도소득세는 불가능합니다.

참고로, 농어촌주택+일반주택이 있을 경우, 일반주택을 1세대 1주택 양도소득세 비과세 받기 위해서는 다음의 요건을 충족해야 합니다.

아래 요건에 충족하는 농어촌주택을 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 1주택을 양도하는 경우, 농어촌주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

농어촌주택은 다음의 요건을 모두 갖추어야 합니다.

다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)

조특법 99조의 4 (농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)

가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것

1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.

2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역

3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역

4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역

5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

서울의 아파트를 처분하고 농가주택으로 이농하시려는 것이 아닌 이상에야 기본적으로 2주택으로 볼 수 있으며, 양도소득세에서의 불이익은 해당 주택과 기존 주택의 조정대상지역 여부와 기준시가 등에 따라 달라지는 것입니다.