세입자 중도 퇴거시 중개수수료 부담 주체는?

Question

(의뢰자는 임대인)

계약갱신청구권 사용 후(아래 계약서 작성) 중도 퇴거시 중개수수료 부담 주체에 대해 문의드립니다.

세입자가 계약갱신 청구권 사용 후 만기인 23.7월을 채우지 못하고 2월내에 나가겟다고 통보를 하였습니다.

임대차보호법에 따르면 임대인이 중개수수료를 부담할수도 잇지만 저희는 이를 대비하여 특약을 써놨었습니다.

" 만기전 중도 퇴거시 중개보수는 임차인이 부담한다(단, 만기전 1개월은 만기로 본다.)"

그런데 부동산과 임차인이 서로 아는 사이다보니 이 특약에도 불구하고 임대인이 내는거라고 주장합니다.

그리고 지금 퇴거통보를 하엿기때문에 만기날짜가 2월로 앞당겨진거다 라고하네요.

1.부동산이 임대차보호법에 따라 임차인이 퇴거요청시 계약해지는 3개월이후 효력이 발생한다. 이부분이 특약에 써잇는 만기에 적용된다고 봐야하나요?

(저는 특약의 만기는 7월이 맞다고 생각하거든요)

2.만일 만기일이 통보일로부터 3개월후인 2월21일이 된다면 특약 ( 만기 전 1개월은 만기로본다)에 따라

1월21~2월21일에 나가는 부분에 대해서 임대인이 지불하고 그 이전이면 임차인이 지불해야하나요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택 임대차보호법상 갱신계약기간중이면, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 데, 해지의사가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지효력이 발효됩니다.

이것은 강행규정입니다.

다른 특약이 있더라도, 임차인에게 불리한 약정은 무효입니다.

임차인이 통보하여 3개월 후 발효되는 해지일이 2/21일이라면,

통보일로부터 세입자를 구하는

복비는 임대인의 부담이 원칙입니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

주택임대차보호법에서는 세입자에게 불리한 특약은 무효로 보고 있습니다.

계약갱신청구시 해지에 관련해서는 묵시적갱신의 해지 조항을 인용하고 있어서 퇴거통보후 3개월 뒤에 효력이 발생합니다.

지금 세입자가 나가겠다고 하면 2월에 효력 발생합니다.

중개보수 역시 묵시적갱신이나 계약갱신청구권 사용 연장에서는 임대인이 내는게 일반적입니다.

간혹 통보 후 3개월도 안되서 일방적으로 나갈때는 협의에 따라 예외로 볼 수 있겠으나 그렇지 않을 경우는 임대인이 냅니다.

특약 4번 계약갱신청구에 의한 계약임과

특약 7번은 양립할 수 없는 특약으로 보입니다.

임대인 입장에서 억울 하시겠지만 이 사안은 해당 부동산의 말이 맞을 것 같습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

계약해지 통보후 3개월 이내에 계약이 안될시 보증금 반환 의무는 3개월 지난시점에 발생됩니다.

3개월 이내라도 다른사람이 임대계약 체결시 중개수수료는 임대인이 내야 됩니다.

기존 계약 완료라 3개월치 월세를 받는 권리가 있으신거기 때문에 너무 스트레스 받지 마세요

Answer 4

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

1.계약갱신 후 계약서 만기일은 2023년 7월 16일입니다. 특약사항 상 '만기 전 1개월은 만기로 본다'는 중개보수 부담에 대한 분쟁을 방지위한 것으로 판단됩니다.

2.계약갱신 당시 이부분으 어떻게 협의 했는지 궁금합니다. 해석 상 애매모호합니다. 계약 만료 전인 6월 16일 이후 7월 16일 사이에 임차인이 이사를 갈 경우 임대인이 중개보수를 부담한다고 해석 될 수도 있습니다.

Answer 5

요즘 법규 변동이 많다보니 잠시 착각 하였습니다 다시 확인 해보니 계약 갱신청구권 사용의 경우에도 묵시적 갱신의 규정이 준용된다고 하는 국토부의 유권 해석이 있네요

따라서 중도해지시 임차인이 중계수수료를 부담 한다는 특약이 있었어도 임대차보호법이 우선 하므로 계약해지 통보후 3개월이 지나면 계약해지가 되고 그때 부터는 임대인이 중개수수료를 부담 해야 될것으로 보입니다

단,만기 한달전 부터는 임대인이 수수료 부담 한다는 내용은 여기서는 적용되지 않을것 같습니다