부동산 전세 재계약 관련문의드립니다.

Question

전세살고있는데 10월 중순 만기입니다

2달전에 전세금 이야기없이 연장의사 서로 합의했구요

근데 집주인 사정으로 집을 매매 내놓는다고 전화가 왔다는데

1. 2달전에 이미 구두로 연장했는데 10월 중순전에 팔리면 나가야되나요?

2. 만기 이후에 재계약된후 집이 팔릴경우 나가야되나요 아니면 새로운 집주인하고 계약이되는건가요?

(계약시점이 집이팔린시점부터 다시2년인가요?)

3. 새로운 매매한 집주인이 매매시에 집담보대출같은걸 많이 받고 저희랑 계약할수가 있나요?

Answer 1

전세살고있는데 10월 중순 만기입니다

2달전에 전세금 이야기없이 연장의사 서로 합의했구요

근데 집주인 사정으로 집을 매매 내놓는다고 전화가 왔다는데

1. 2달전에 이미 구두로 연장했는데 10월 중순전에 팔리면 나가야되나요?

==> 나가지 않아 되는 사항입니다.

2. 만기 이후에 재계약된후 집이 팔릴경우 나가야되나요 아니면 새로운 집주인하고 계약이되는건가요?

(계약시점이 집이팔린시점부터 다시2년인가요?)

==> 임대인의 여건 등을 고려하여 협의후 결정되는 사항입니다.

3. 새로운 매매한 집주인이 매매시에 집담보대출같은걸 많이 받고 저희랑 계약할수가 있나요?

==> 계약은 가능하지만 보증금 보호 범위를 고려하여 판단해야 합니다.

Answer 2

1. 이미 연장이 된것으로 볼 수 있습니다.

2. 기존 계약이 새로운 주인에게 넘어갑니다.

3. 전세 세입자가 있는데 매수인이 대출을 받을 수는 없습니다. 은행에서 안해줍니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임대인은 계약 갱신 거절이나 계약조건변경 등을 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 밝혀야 합니다. 이미 구두로 연장했다면 계약은 연장된 것이고 (구두 계약도 유효) 따라서 집이 팔리더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장하여 2년간 더 거주하실 수 있습니다. 계약연장 관련하여 녹취나 문자 등이 남아있지 않다면 내용을 정리하여 내용증명을 보내시는 것이 필요할 수도 있을 것입니다. 새로운 집주인은 임차인이 있는 경우에는 주택담보대출을 많이 하기 힘듭니다. (후순위 대출)

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 계약 연장된 상태로 간주되어 즉시 퇴거하지 않아도 됩니다.

2. 매수인이 기존 임대차 계약 승계, 계약 기간은 유지, 즉시 퇴거 요구 받지 않습니다.

3. 대출과 무관하게 임대차 계약은 승계되며 임차인 거주 권리를 보호받습니다.

   감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임대차계약만료 6~2개월 전에 재계약에 대해서 연장의 합의가 있으신 경우 2년 갱신이 확정이 되었다고 보시면 되고 10월 중순에 새로운 임대인이 들어와도 기존 임대인과 합의한 사항이 있으므로 2년 더 거주가 가능합니다. 또한 재계약시에는 새로운 임대인이 재계약서 쓰자고 하시면 다시 쓰시면 되고 안 써도 크게 문제는 되지 않습니다. 또한 임차권이 먼저 있기 때문에 후순위로 담보대출을 받기도 어렵고 받는다고 해도 보증금이 권리 순위상 먼저이므로 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 보입니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

1. 현상황 묵시적갱신이 되었으니 2년 추가 거주 가능합니다.

2. 매수인이 임대인 지위도 같이 승계합니다.
   추후 보증금 반환은 바뀐 집주인에게 청구하시면 됩니다.

3. 전입신고와 확정일자가 되어있으면 우선순위는 임차인에게 있습니다.
   후순위 대출을 받을 수는 있겠지만, 현실성은 제로입니다.

추가 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 7

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

차근차근 답을 드린다면 먼저 계약서 작성이나 갱신 절차 없이 진행된 부분에 대해 분쟁이 발생할 수 있지만 구두 합의도 계약으로 문자 등 증거가 있다면 재계약으로 인정받으실 수 있습니다.
또한 재계약 이후 집주인이 바뀐다면 계약이 승계되는 방식이기에 10월 중순 재계약 시점을 새로운 집주인이 권리를 승계받게 됩니다.
마지막으로 개 집주인이 대출을 받더라도 전세권 설정이 우선이고 대출은 후순위가 되기 때문에 전세 보증금은 우선적으로 보호 받으실 수 있습니다

Answer 8

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

.아니요, 무조건 나가야 하는 것은 아닙니다

구두로라도 임대차 연장에 대한 합의가 있었다면, 이는 계약 갱신으로 간주될 수 있습니다

.새로운 집주인이 기존 임대차 계약을 승계하게 됩니다

집이 매매되더라도, 기존 전세 계약이 유효한 경우 임차권은 자동으로 매수인에게 이전 됩니다

즉, 새 집주인이 되더라도 계약 기간까지는 계속 거주할 수 있으며, 계약 종료 시점에 맞춰 새로운 집주인과 재계약 여부를 협의하면 됩니다

.원칙적으로는 유지되지만, 우선변제권 관련해서 주의해야 할 점이 있습니다

새 집주인이 집을 담보로 대출을 받을 경우, 해당 근저당권이 전입신고 및 확정일자보다 선순위인지 여부가 중요합니다