안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
민간임대주택법에 따라 주택임대사업자라면 임대보증금 보증보험에 의무로 가입해야 합니다.
가입시 임대인이 보증보험료의 75%, 임차인이 25%를 부담하게 되어있습니다. 하지만 모든 주택임대사업자가 100% 가입이 아니라 면제되는 경우도 있습니다.
기본적인 면제 사유는 대출+총보증금이 주택가격의 60%와 같거나 작다면 보증보험에 가입할 필요가 없습니다. 이런 주택의 경우에는 관할 지자체에 해당 사실을 증명하면 가입이 면제됩니다.
임대보증금이 최우선변제금액 이하이고 보증미가입에 임차인이 동의하는 경우, 임대사업자가 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하였고 해당 공공주택사업자가 보증가입을 한 경우,임차인이 전세보증보험에 가입하였고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급한 경우
그리고 임대사업자는 임대보증금 전액 원칙입니다. 하지만 일부 보험가입 요건도 있습니다.
※ '민특법'상 일부 보험가입 요건(모두 충족)
① 근저당권이 세대별로 분리된 경우
② 임대보증금보다 선순위인 제한물권(압류, 가압류, 가처분 등) 해소한 경우
③ 전세권이 설정된 경우 또는 임차인이 주택임대차보호법상의 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우
④ 임차인이 일부금액 보증 가입에 동의한 경우
예를 들어 6억짜리 집, 1억 대출과 3억 보증금, 대출+보증금 4억이 되고 6억의 60%는 3억 6천만원이므로 임대사업자는 4억-3억6천만원 = 4천만원에 대한 임대보증보험을 들어도 됩니다.
