조정지역과 비조정지역 각각 1채씩 보유중인데 2채중 1채를 처분하려고 합니다. 양도소득세가 얼마나 될까요?

Question

1. 조정지역에 아파트1채 공시지가는 3.5억입니다. 거주는 6년정도 했고 시세차익은 1.3억정도입니다.

2.비조정지역 아파트1채 3년전 조합원아파트로 분양받았었고 (분양가 1.8억) 현재 세입자가 전세가 1.1억에 2년1개월째 거주중이고 공시지가는 2.5억정도입니다.

3. 양도소득세가 얼마나 나오는지 궁금합니다. 어떤 걸 처분해야 더 유리한지도 알려주시면 감사하겠습니다.

임형순 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조정지역의  기존주택 한 채만 있었다면 매도가 9억 이하일 경우 비과세 입니다그런데 3년전 비조정지역에 분양 받은 주택이 더 생겼군요.만일 분양 받은 주택 취득일로 부터 3년 이내에 기존 주택을 먼저 매도할 경우기존주택 3년내 처분 조건의 일시적 2주택 적용이 가능할 것으로 보입니다.질문상으로는 3년이 경과하였는지 알 수 없으나 혹시 2번째 주택의 취득일을 확인하여 아직 시간 여유가 있다면 기존 주택을 먼저 매도하여 비과세 처분을 받는 것이 가장 유리합니다.(분양권의 취득 시점은 잔금 청산일과 소유권 이전 등기일 중 빠른 날 입니다)일시적 2주택에는 해당이 없고 현재 2주택자로서 다른 조건 없이 금전상 세액이 적은 주택이 어느 것이냐를 묻는 질문이라면답을 드릴 기초 사항이 부족합니다양도소득세는 공시가격이 아닌 실매수 가격과 실매도 가격(예상), 필요경비 등 최소한의 자료가 있어야 산출되므로 구체적 답을 드릴 수는 없으나 만일 두 주택이 비슷한 가격대라면 비조정지역의 아파트가 양도소득세가 적을 가능성이 큽니다.우선 보유 기간이 짧으므로 양도차익( 매수가격과 매도가격 차이)도 적을 듯하고 조정지역의 경우 양도소득세 중과를 적용하기 때문입니다.좀 더 구체적으로 양도소득세를 확인하고 싶다면 각 주택의 매수일자, 매수금액, 필요경비 (취득세, 부동산 중개 수수료 등) 와 매도 예상 일자, 매도 예상 금액을 정하여 국세청 홈텍스 사이트 <양도세 미리 계산 해보기 >코너에서 각 수치를 대입하여 산출하여 보세요.이상 게시된 질문 사항만을 기초로 작성한 답변으로 구체적 사실관계에 따라 결과는 다를 수 있습니다금전상 손익이 크게 발생할 수 있는 부동산 세무업무는 전문가의 정확한 판단이 필요한 분야 입니다.매도를 계획중이라면 세무서 공무원이나 세무/회계 전문인과 구체적인 상담 진행을 권합니다.감사합니다

박진혁 공인중개사 · Answer

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.조정지역 1채. 비조정지역 1채.조정지역에 아파트를 매도하면 2주택이라서 양도세가 +20%를 추가로 더 부담합니다.비조정지역 아파트를 매도하면 2주택이라하더라도 양도세가 중과되지 않습니다.매도를 한다면 비조정지역 아파트를 먼저 처분하세요.