임대인인데 계약파기가능할까요ㅜㅜ

Question

1층단독주택인데

보증금 천에 월세 30 받기로하고 세입자를 구했어요

계약금 백만원 받았고 계약서까지작성했답니다

11월29일에 입주하기로했는데 물건조금 미리 넣겠다고 해서 보증금일부(5백만)받고 열쇠를 줬어요

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그날 이후 마당에 종이폐지가 한가득입니다.

옆동네에 사시는데 아주 유명한분이시더라구요

티비에 나올만한 쓰레기가득한집 ㅜㅜ

제가 보일러 잠시봐야한다고 들어가야한다하니 못들어오게 문도잠그고 현관비번도 바꿨어요

어처구니가없어요 나중에 가보니 집안에도 폐지가..

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그래서 계약을 파기하고싶다얘기하니 이번주까지 깨끗이 치우고 앞으로 안하겠다합니다ㅜㅜ

어떻게해야하나요ㅜㅜ 일단 계약파기 내용증명 보낸상태고 스트레스를 엄청받은상태에요

열쇠도안주고요ㅜㅜ

이번주 일요일까지 치우기로했고 생각할시간 이틀 달라해서 오늘이 만나기로한날입니다. 근데 일요일까지 치운다는약속도 지키지않았고 일요일에. 남은보증금 이랑 월세까지 입금했더라구요

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제가 파기하면 위약금을 내야하는 상황인가요?

치운다해도 2년동안 살면서 또 그러지않는다는 보장이없잖아요.. 계약파기하는 방법이 있을까요

​민사소송갈까요

절대 이사람받고싶지않아요

어떻게해야 좋을까요ㅜㅜ

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

상대방이 폐지 등을 집안에서 두는 경우에 이에 대해서 치우기로 하였으나 그러하지 않은 경우라면 계약 해지를 주장해볼 수 있고 상대방이 이행하지 않은 부분이 있기 때문에 위약금이 인정되지 않을 수 있습니다. 그러나 폐지 등을 적재하지 않는 게 계약서에 기재되어 있는 게 아니라면 별도로 입증을 해야 하기 때문에 그 입증 정도에 따라서 책임 여하가 달라질 수 있는 사안입니다

Answer 2

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  세입자가 입주 전부터 과도한 쓰레기 반입, 열쇠 잠금 변경, 출입 방해 등을 반복했다면 임대차계약의 신뢰관계를 중대하게 훼손한 것으로 평가될 수 있어 임대인이 계약을 해지하거나 파기를 주장할 여지가 있습니다. 단순한 청결 문제만으로는 해지가 어렵지만, 주거용 건물의 기본 사용·관리 의무를 위반한 정도라면 임대인의 계약해제 사유가 될 가능성이 있습니다. 임대인이 위약금을 부담해야 하는 상황으로 단정되지는 않습니다.

• 법리 검토
  임대차는 당사자 간 신뢰를 기초로 유지되며, 세입자는 목적물의 통상적 사용과 보존 의무를 부담합니다. 입주 전부터 폐기물 적치, 출입 제한, 비밀번호 변경 등은 임대인의 관리권을 침해하고 목적물의 안전·청결 유지 의무에 반할 수 있습니다. 이러한 사정이 반복되거나 개선 약속을 이행하지 않은 경우에는 계약의 근간이 훼손된 것으로 보아 해제 사유가 될 수 있습니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  이미 내용증명을 발송했다면, 세입자의 의무 위반 사실을 사진·영상·대화기록 등으로 객관적으로 확보해야 합니다. 특히 출입 방해와 잠금 변경은 임대인의 관리권 침해 자료로 중요합니다. 세입자가 약속한 청소 기한을 지키지 않았다는 점, 향후 장기간 동일 문제가 예상된다는 점을 근거로 해제 의사를 명확히 통지해야 합니다. 세입자가 반환을 거부한다면 지급명령 또는 명도소송을 고려할 수 있습니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  향후 분쟁을 대비해 세입자가 보증금 추가 입금이나 월세 선지급을 이유로 계약 지속을 주장할 가능성이 있으므로 모든 의사표시는 문서로 남겨야 합니다. 임대차 목적물의 훼손이나 위생 문제는 사진으로 즉시 기록하고, 열쇠 미반환은 점유 회복과 명도 절차에 영향을 미칩니다. 해제 통지가 명확히 도달된 이후에는 임대인은 동일 채무로 더 이상 책임을 지지 않으며, 위약금 부담 여부도 과실 정도와 의무 위반의 중대성을 기준으로 판단됩니다.