2주택 보유시 한채 타인에게 양도 / 한채 부모 증여시 순서와 세금이 어느정도일까오?

Question

A주택 1억 구매 (1200만원 대출 남아있음) 현재 시가 1억2천~1억3천

2012년 취득 1억8천에 매매

1억9천에 매수

A는 어머니에게 증여나 매매양도하고싶음

엄마아빠 각각 증여 안되나요?

증여하면서 엄마한테 돈을 빌리고싶은데

일부는 증여 일부는 돈받는조건으로 파는 그렇게 안되나요 ‘ㅜ

B주택 2017년 취득 10월말 타인에게 매도예정

어느순서로 없애야 세금을 좀 더 절세할까요?

저도 집을 곧 사야헤서 둘다 처분해야합니다

잘 아시는 분들 답변 부탁드려요 ㅜㅜ

그리고 어머니께 매매로 거래하면 안되나요??

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문이 구체적이고 분명해야 구체적인 답변이 가능합니다.

부동산을 이전할 경우, 일부 지분은 유상양도로 이전 가능하며, 일부 지분은 무상 증여로도 이전이 가능합니다. 양도소득세는 양도가, 취득가, 보유기간, 조정대상지역 여부 등에 따라 중과세율이 적용될 수도 있습니다. 해당 주택의 소재지가 조정대상지역일 경우, 양도차익이 큰 주택을 나중에 양도해야 절세가 가능합니다.

도움이 되셨길 발바니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

또한 주택의 양도소득세도 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김형건 세무전문가입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문해주신 내용의 경우, 증여 후 돈을 빌리고 싶다면 매매 형식을 추천해드리고 싶습니다.

주택 관련 전문가에게 추후 상담하시는게 좀 더 정확한 답변을 받아 볼 수 있으리라 예상됩니다.

감사합니다.