전세계약 갱신 관련한 궁금증들 (전세보증금 인상, 계약갱신 청구권 등)??

Question

안녕하세요. 전세계약 갱신 관련해서 개념적으로 모르는 부분이 많아 질문 드리게 됬습니다.

일단 현재 상태는

지금의 임대인과 2년 기한 전세계약을 1차례 맺었었고 현재 6개월 정도 뒤에 만료를 앞두고 있습니다.

임대인으로부터 먼저 추후 계약에 대해 의사를 묻는 카카오톡이 왔고

저는 기존 계약 그대로 2년 갱신을 원한다고 답을 드렸지만 (묵시적 갱신을 바라며)

임대인은 기존 전세보증금의 5% 내 범위에서 인상하여 계약하길 원한다고 답장이 왔습니다. (구체적 금액 명시함)

이후로는 아직 답장은 하지 않았습니다.

저는

이전 계약 당시 정해졌던 보증금의 5% 범위 내에서의 인상에 대해서는 수용 가능하고

가급적 계약갱신청구권은 쓰지 않고 싶습니다. (현재 집에서 2년 더 살게 될 가능성 높음, 전세가 계속 상승 가능성 높음)

1. 이 상황에서 임대인의 제안에 '승락한다'는 답만 한다면,

-계약갱신청구권을 사용하여 계약이 갱신 됨

-계약금 인상을 동반한 묵시적 갱신 (이런 개념이 있는지는 모르겠습니다... 잘 몰라서 쓴 것)

-인상된 전세보증금으로 새로운 재계약 (=기존 계약 리셋)

세 경우 중 어떤 경우에 해당되게 되는 것인가요?

2. 계약갱신청구권을 사용하여 계약이 갱신되는 경우라면

절차가 어떻게 되나요?

추가 계약금 납입에 대한 계약서를 다시 작성해야 할까요?

3. 제가 원하는대로 계약갱신청구권을 세이브하면서 금번의 계약을 연장하는 방법은

'인상된 전세보증금으로 완전히 새로운 재계약을 맺는 것'

외에 다른 방법은 없을까요?

4. 인상된 전세보증금을 토대로 완전히 새로운 재계약을 맺게 된다면

절차가

계약종료일에 기존 전세보증금 반환 -> 계약만료일 다음 날 인상분이 반영된 전세보증금 입금 + 전입신고 등의 절차 진행

이렇게 되는 것이 맞나요?

인상된 금액만 추가 입금하고 계약서를 다시 쓰는 절차로는 추후 분쟁이 발생할 리스크가 있을까요?

임대인의 캐릭터가 그리 좋지는 않아서 추후 문제가 될만한 소지는 남겨두고 싶지 않아서 최대한 꼼꼼하게 점검 중입니다.

답변 부탁드리겠습니다. 미리 감사합니다 ㅠㅠ

이영훈 변호사 · Accepted Answer

1. 임대인의 제안에 승락한다는 답만 한다면 기존 계약이 갱신되는 것으로 기존 계약의 효력이 그대로 유지됩니다. 계약갱신청구권을 사용한 것이 아니며, 묵시적 갱신도 아닙니다. 기존 계약의 효력이 유지되므로 계약기간은 2년이고, 보증금은 기존 보증금의 5% 범위 내에서 인상됩니다.

2. 계약갱신청구권을 사용하여 계약을 갱신하는 경우에는 기존 계약서에 계약갱신청구권을 사용했다는 내용을 기재하고, 인상된 보증금에 대한 내용을 기재하면 됩니다. 계약서를 새로 작성하지 않아도 되며, 기존 계약서에 수정사항을 기재한 후 양측이 서명 또는 날인하면 됩니다.

3. 계약갱신청구권을 사용하지 않고 계약을 연장하는 방법으로는 임대인과 합의하여 계약서를 새로 작성하는 것이 있습니다. 계약서에는 계약기간과 보증금 등을 명시하고, 양측이 서명 또는 날인하면 됩니다.

4. 완전히 새로운 재계약을 맺는 경우에는 계약 종료일에 기존 전세보증금을 반환받고, 계약만료일 다음 날 인상분이 반영된 전세보증금을 입금하고 전입신고 등의 절차를 진행하면 됩니다. 계약서를 다시 쓰는 것이 좋으며, 계약서에는 계약기간과 보증금 등을 명시하고 양측이 서명 또는 날인해야 합니다.