전세 부동산 관련해서 여쭤봅니다

Question

이번에 전세집 알아보려고 하고 있습니다 계약을 앞두고 있는데 안전한 건물인지 확인해보려고 합니다 먼저 공시지가 19억건물에 전세보증금 1억 1천입니다 채권최고액이 6억이 있고 선순위보증금은 8억입니다 다가구주택이며 전입세대 총 금액이 13억인데요 그러면 13/19 해서 0.68이 나오는데 이게 전세가율인가요?? 선순위보증금이 8억이란 소리는 제 보증금을 합하면 9억 1천이 되는건지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

선순위보증금이란 님의 보증금을 제외한 기존의 보증금의 합계액을 말합니다.

다가구주택은 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한금액이 주택가격의 80% 이내이이면 전세반환 보증보험가입을 신청할 수 있습니다. 이것만으로는 보험 가입요건은 충족합니다만, 그러나 단순 계산해보면,

선순위채권과 전세보증금의 총 합계액이 주택시세의 80%에 근접하여 그렇게 안전한 전세물건이라 할 수가 없다고 봅니다.

그러니, 계약을 하실려면 반드시 특약의 조건으로, 전세반환 보증보험가입이 거절되면 본 계약은 무효로 하고 계약금은 반환 한다라는 조항을 넣어 계약할 것을 권유드립니다

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 전세가율은 쉽게 주택매매가격에 대비한 전세가격의 비율로 위 질문에서 공시지가가 그 건물의 실거래가인지는 알수 없기에 정확한 비율을 답해드리기는 어렵습니다. 다만, 다가구의 경우 문제가 되는 부분은 내 임차권 전입신고일을 기준으로 선순위에 임차권뿐 아니라 근저당권이 있는 경우 향후 경매등에 넘어갈 경우 내 권리가 경매로 인해 소멸 된다는 점입니다. 쉽게 내가 소액임차인최우선변재와 우선변제권을 통해 배당을 다 받지 못하더라도 낙찰인에게 대항력이 없어지는게 문제라고 보시면 됩니다. 그리고 선순위 보증금은 본인보다 빠른 임차권이므로 내 위로 우선 변제 받을 보증금이 8억이라고 보시면 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

보통 대출+총보증금 이 주택매매시세의 70~80%넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.

총보증금은 8억+1억1천(본인 전세보증금)

대출 6억(넉넉잡아)+9억1천 =15억1천

19억의 70%(보수적으로)는 16억정도 되는 걸로 봤을 때 수치상으로는 괜찮다고 판단됩니다.

계약서작성 후 전입신고와 확정일자를 받으시고 불안하시면 전세보증보험에 가입하시기바랍니다.