토지거래허가구역의 부동산 가격이 더 많이 상승하는 이유가 뭘까요?

Question

제가 듣기로는 부동산 규제 중 가장 강력한 규제가 토지거래허가구역이라고 하더군요.

사실상 규제 총집합이라고 하는데 오히려 토지거래허가구역으로 묶인 강남, 용산, 송파, 서초구의 부동산 상승률이 전국에서 가장 높더군요.

고경훈 공인중개사 · Accepted Answer

제가 듣기로는 부동산 규제 중 가장 강력한 규제가 토지거래허가구역이라고 하더군요.사실상 규제 총집합이라고 하는데 오히려 토지거래허가구역으로 묶인 강남, 용산, 송파, 서초구의 부동산 상승률이 전국에서 가장 높더군요.토지거래허가구역의 부동산 가격이 더 많이 상승하는 이유가 뭘까요?==> 토지거래허가구역은 수요가 집중되고 가격이 상승우려가 높은 지역인 만큼 모든 분들이 관심을 가지고 있는 지역입니다. 따라서 해제된다면 부동산 가격이 상승할 가능성이 높은 만큼 가격이 꾸준하게 인상될 것으로 보입니다.

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 강남3구, 마용성의 경우 서울의 중심이자 교육, 교통, 생활인프라가 가장 우수한 지역이기 때문에 사람들이 몰리는 지역이고 이렇게 몰리게 되는데도 주택 공급에는 제한이 있자 부동산 가격이 올라가는 것입니다. 즉 부동산 투기 세력이 몰리게 되자 정부에서는 규제를 하게 되었는데 결국 똘똘한 한채로 부동산 인기지역만 상승을 한다는 공식을 사람들이 알기에 투자를 해도 확실한 똘똘한 한채만 투자를 하는 경향으로 인해서 이러한 지역의 부동산이 급등을 하고 양극화가 일어나는 것으로 사료됩니다.감사합니다.

황권우 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.토지거래허가구역에 대해서 먼저 간단히 정리하면,국토부 또는 지방자치단체가 특정 지역을 지정하여,일정 규모 이상의 토지를 매매하려면 사전 허가를 받아야 하고,취득 목적대로 실거주나 실사용을 해야 하며, 일정 기간 전매를 금지하는 것인데요이것은 즉, 투기꾼들의 수요를 철저히 차단하는 제도입니다.여기서 정부가 토허구역으로 지정했다는 것은 해당 지정구역이 가치가 높고투기 수요가 몰릴 정도로 핫한 곳이다라는 반증의 신호라는 것이죠.그래서 시장에서는 오히려 기회라고 생각하는 분들이 늘어납니다.예를 들어, 강남·용산이 토허가 지역으로 지정됐을 때시장반응은 여긴 정부가 사수할 정도로 중요한 곳이라는 인식이 강화되었구요.지금은 못 사도, 풀리면 바로 오른다는 확신이 들었던 것이죠.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가구역에서는 일반적으로 실거주 외 갭투자등이 제한되기 때문에 투자수요가 줄어 가격상승에도 제한이 되는 게 일반적입니다. 다만 최근 강남3구등에서는 서울시에서 기존 토지거래허가구역을 해지하였고 그 여파로 해당 지역 부동산 가격이 크게 상승되면서 논란이 되자, 서울시가 해제 한달만에 강남3구와 용산에 토지거래허구역을 재지정한 사건이 있습니다. 아마도 이때 상승된 가격상승여파로 인해 질문과 같이 토지거래허가구역임에도 가격상승이 나타난 것으로 보일수 있고, 해당 강남3구의 경우는 토지거래허가구역이 지정되었다고 해도 우리나라 부동산 입지상 가장 중심이 되는 상급지이고, 그에 따른 기존 실구매수요도 적지 않기에 토지거래허가구역이 재지정되었다고 해도 가격하락세는 잘 나타나지는 않는 모습이고, 실구매거래만으로도 가격상승세가 나타나고 있는 것으로 판단됩니다.

최현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 공인중개사입니다.토지거래허가구역은 보통 '개발 기대지역'에 지정되게 됩니다. 규제로 묶여도 사람들은 정부가 개발하겠다는 의미로 해석하는 경우가 있어 투자 수요가 일시적으로 줄었다가 풀리면 크게 튀는 경우가 있습니다. 즉, 토지거래허가구역 지정은 지자체와 정부의 개발 의지로 보는 시각이 있기 때문입니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.토지거래허가구역으로 지정된 지역은 대부분 개발 기대감이 매우 높은 곳입니다 강남, 용산, 송파, 서초 등은 서울에서도 핵심 입지이자 개발 수요가 높은 지역입니다정부가 토지거래허가구역으로 묶는 이유 자체가 투기 우려가 클 만큼 미래 가치가 높다는 뜻으로 해석되기도 합니다규제는 오히려 개발 가능성과 프리미엄을 확인시켜주는 시그널로 작용하게 되는 것이고 토지를 거래할 때 관할구청 허가를 받아야 히고 실거주 목적임을 증명해야 하며, 일정 기간 전입 및 보유의무가 있습니다이로 인해 실제 거래 가능한 매물 자체가 줄어들어 시장에 유통되는 물건이 희소해집니다규제가 강화되면 당장의 거래는 줄지만, 오히려 투자자나 소유자 입장에서는 기다리면 오른다는 기대감을 강화시킵니다특히 고가 아파트나 상급 입지 보유자들은 급하게 팔 이유가 없어 매물을 거둬들입니다이런 심리는 실거래를 줄이고 호가를 높이며 거래 절벽 속 신고가 같은 현상으로 이어집니다그로인해 토지거래허가구역은 규제가 강력해서 지금 사기 어렵다는 장벽이 있지만,이 장벽이 오히려 향후 가치가 높을 것이다는 신호로 작용해 투자 심리를 자극하게 됩니다.

한영현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.토지거래허가구역은 정부가 부동산 과열을 억제하려고 만든 가장 강력한 규제 수단 중 하나입니다. 그런데 아이러니하게도 이런 지역들이 오히려 전국에서 집값 상승률 1~3위를 찍고 있습니다. 그 이유는 진짜 알짜 지역에만 허가구역을 씌우기 때문에 희소성과 기대감이 오히려 커지기 때문입니다.감사합니다.

김희영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역은 국토교통부장관 이나 시·도지사가 국토의 이용 및 관리에관한 계획의 원활한 수립과 집행 및 합리적인토지 이용 등을 위하여, 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역중에서 특정한 조건에 해당하는 지역에 대해 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래 계약에 관한 허가구역으로서 결정하게 됩니다. 즉, 토지거래허가구역이 지정되기전에 이미 투기 등으로 부동산 가격이 많이 상승하여 지정되는 지역인데, 지정이 됨으로서 전국적으로 알려지게 되고 수요는 많은데 공급은 제한적이 되다보니 거래 가격은 더 오르게 되는 것입니다.