조정지역 전에 매입한 아파트 매도 양도세
조정지역 지정 전에 매입한 A아파트를 8년간 거주한 후 세입자에게 전세 후 읍면지역에 아파트 매입 후
5년째 거주중, 조정지역(A아파트)으로 지정되어있는 A 아파트 매도시 양도세 문의드립니다.
안녕하세요. 백승호 세무사입니다.
조정대상지역 지정 전에 취득한 주택은 실거주요건이 없으며 해당 주택을 2년 이상 보유하여 1세대1주택 요건 충족시 양도가액 12억까지 비과세가 가능할 것으로 보입니다.
안녕하세요. 전영혁 세무사입니다.
일단 일시적 1세대 2주택 비과세 요건은 종전주택을 취득한 날로부터 최소 1년이 지난 후 신규주택을 취득하셔야 합니다. 또한 두 주택의 조정대상지역 여부가 중요한데, 기존 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 주택을 추가로 취득하신 경우 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 종전주택을 매각하고 신규주택에 전입신고 및 이사를 가셔야 합니다. 만약 둘 중 하나의 주택이라도 조정대상지역이 아니실 경우 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 매각하셔야 합니다.
따라서 5년 째 신규주택에서 거주 중이실 경우 종전주택에 대한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건은 미충족되는 것으로 확인되며, 이 때의 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
A아파트는 비과세는 불가능합니다.
A주택 양도시, 새로 취득한 읍/면지역의 주택이 공시가격 3억 이하라면 A주택은 일반세율로 과세가 되며 보유기간에 따른 장기보유특별공제도 적용받을 수 있습니다. 만약, 새로 취득한 주택이 공시가격 3억을 초과한다면 A주택 양도시 기본세율+20%로 양도소득세가 중과되는 것입니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
