경매 잔금 납부까지 완료한 낙찰자와 월세 계약을 하려고 하는데 해도 될까요?

Question

임대인은 법원 경매 낙찰 및 잔금 납부를 완료한 소유자며 계약 시 그 매각대금완납증명원과 낙찰 결과를 보여주고 계약 하자고 합니다. 그런데

1. 등기부 상 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 상태라 등기부상 주인이 현재 저와 계약 하려는 낙찰자가 아직은 아니라는데 매각대금완납증명원과 낙찰 결과 만 보고 계약 해도 되는 걸까요?

2. 이 집은 임차권 등기 설정되어 있는 상태며 낙찰자 분이 승계 하는 조건으로 낙찰 한 듯 합니다. 하여 저는 소액 보증금 임차인 우선 변제를 받을 수 없는 계약이라고 합니다. 보증금 1천만 월세 65만원인데 부동산측에서는 문제가 생기면 그때 부터 월세를 내지 않고 거주해 보증금을 깎으면 된다고 걱정하지 않아도 된다고 여러번 설명했습니다.

믿고 계약 해도 될까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 네, 보통은 매각대금완납을 할 경우 법원 촉탁에 따라 등기부 소유권은 이전되기 때문에 질문의 경우 계약을 진행하셔도 크게 문제가 되지 않을듯 보이며, 계약이후 소유권이전이 마무리되면 등기부를 통해 확인하시면 됩니다.

2. 해당 부분은 원칙상 안전한 내용으로 볼수는 없습니다. 결국에는 정상적인 보증금 회수방법으로는 볼수 없기 때문입니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

1 매각대금완납증명원과 낙찰 결과만 보고 계약하는 것은 위험할 수 있습니다. 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 상태에서는 낙찰자가 소유자로 인정되지 않으므로, 임차인의 권리를 보호받을 수 없을 수도 있습니다. 만약 낙찰자가 매각대금을 완납하지 못하거나, 다른 사유로 인해 소유권 이전 등기가 취소되는 경우, 임차인은 계약이 무효가 되고, 보증금이나 월세를 돌려받을 수 없을 수도 있습니다. 따라서 소유권 이전 등기가 완료된 후에 계약하는 것이 안전하다고 할 수 있습니다.

2 임차권 등기가 설정된 상태에서는 임차인은 임차권을 승계받는 낙찰자와 재계약을 할 수 있습니다. 그러나 재계약 시에는 임차권 등기의 내용과 일치하는 계약조건을 유지해야 하며, 보증금이나 월세를 인상하거나 감소시킬 수 없습니다. 만약 재계약을 하지 않고 퇴거를 원하는 경우, 임차인은 임차권을 포기하고, 보증금을 낙찰자에게 돌려받아야 합니다. 부동산측의 설명은 잘못된 것으로 보입니다. 문제가 생기면 월세를 내지 않고 거주하거나 보증금을 깎는 것은 임차인의 의무를 위반하는 행위이므로, 임대차계약 해지나 손해배상을 청구당할 수 있습니다.

결론적으로, 낙찰자와 월세 계약을 하려면 소유권 이전 등기가 완료된 후에 임차권 등기의 내용에 따라 계약하는 것이 바람직하다고 할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1. 등기부 상 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 상태라 등기부상 주인이 현재 저와 계약 하려는 낙찰자가 아직은 아니라는데 매각대금완납증명원과 낙찰 결과 만 보고 계약 해도 되는 걸까요?

==> 네 매각대금 완납증명원 등이 있다면 진정한 소유자라 판단해도 문제가 없습니다.

2. 이 집은 임차권 등기 설정되어 있는 상태며 낙찰자 분이 승계 하는 조건으로 낙찰 한 듯 합니다. 하여 저는 소액 보증금 임차인 우선 변제를 받을 수 없는 계약이라고 합니다. 보증금 1천만 월세 65만원인데 부동산측에서는 문제가 생기면 그때 부터 월세를 내지 않고 거주해 보증금을 깎으면 된다고 걱정하지 않아도 된다고 여러번 설명했습니다.

믿고 계약 해도 될까요?

==> 네 큰 걱정을 하지 않아도 될 것으로 보입니다.