상가 임대료 4기 미납이 된 상황입니다.

Question

현재 임차인이 상가 임대료 4기가 미납된 상황입니다.

계약만료는 내년 7월 30일입니다.

만약 제가 임차인에게 계약기간내 임대료 4기 혹은 그 이상의 미납으로 계약해지를 통보한다면...

그때 새로운 임차인을 구해야 하는데...

이 계약기간내 임차인을 구하는 것이면 중개수수료는 임차인이 부담하는게 맞는건가요?

아니면 계약해지를 통보했으면 계약은 종료가 된 것이라서 중개수수료는 임대인이 부담해야하는건가요?

계약해지 통보를 하면 임차인은 그 통보된 날짜로 하여금 바로 퇴거를 해야 하는건가요?

현재 임차인 입장은 장사를 계속 이어나가겠다는 취지로 말은 하는데

부동산 매물에 권리금을 설정해서 임치인이 내놓은 상태이며

본인말로는 부동산에 매물을 내리라고 했다고 이야기는 하는데 계속 날짜정보가 업데이트 되면서 매물에 올라와있는 상황입니다.

작년에 건물을 매수하고 임대업을 시작했는데, 상가/주택 임대차 관련 법을 모르니 이런 저런 손해를 보고 있어 도움을 청합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

상가임대차에서 3기에 달하도록 연체를 한 경우 임대인은 계약해지를 내용증명등을 통해 통보하고 계약을 해지할수 있습니다. 이때 임차인의 권리금 회수보호기회를 주장할수 없습니다. 그리고 계약해지에 따른 손해에 대해서는 손해배상소송을 통해 진행하시면 됩니다.

쉽게 쫒겨나는 임차인이 중개보수를 지급할 여지가 낮고, 권리금에 대한 주장도 할수 없기에 협의자체가 어렵고, 결국은 계약해지 후 명도소송을 통해 점유를 이전받는 과정을 거쳐야 하고, 손해에 대해서는 손해배상을 진행을 통하는게 보통의 경우 입니다. 물론 합의가 가능하다면 그게 최선이긴 합니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

상가 임대차는 통상 2기 또는 계약서에서 정한 기간의 차임의 연체가 있으면 임대인은 계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다.

만일 이렇게 계약이 해지 또는 종료되거나 공실이 되어 새로운 임차인이 계약하게 된다면 기존 임차인은 중개보수를 부담하는 당사자가 아닙니다.

만일 차임은 연체되었지만 임대인이 해지를 통지하지 않았고 계약 상태를 유지하고 있는 상태에서 임차인이 권리금을 받아 사업을 양수도 한다면 중개보수는 기존 임차인이 지불하게 됩니다.

이상 참고가 되셨기를 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

3기의 월세를 미납하게 되면 임대인은 계약을 해제할수가 있습니다. 계약이 해제되고 새로운임차인과의 계약시 중개수수료는 질문자님께서 부담하시는것이 맞고 기존임차인이 계속해서 장사를 하려고 하는상태로 명도소송으로 해결해야 할것으로 보입니다.