재개발 진행되는 프로세스가 궁금합니다.

Question

안녕하세요.

재건축은 노후된 아파트 30년이 넘어가면 시에서

산정해서 하는? 것 같은데 재개발은 어떻게 진행되는지

그게 궁금합니다.! 아무래도 아파트도 있고 빌라들도 있는데

보통 진행되면 오래걸리지 않나요?

Answer 1

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

처음 시작은 재개발의 기본 계획을 수립하게 됩니다. 그리고 정비 계획 수립과 함께 정비구역을 지정합니다.

이때에 지정되는 정비구역의 특성에 따라서 재개발 조합으로 시행되는 곳인지의 여부를 결정하고, 조합을 결성하여 사업을 진행하거나, 조합이 아닌 방법으로 시행하기도 합니다.

주민대표회 또는 토지 등의 소유자의 전체 회의를 통해 시행자를 지정하고 시행자가 사업시행 인가 및 관리처분 등의 업무를 주도하게 됩니다.

재개발 절차에서 재개발조합을 결성하는 경우에는 먼저 추진 위원회를 구성하고 승인을 받게 됩니다. 그리고 창립총회를 하고 조합설립 인가를 받게 됩니다.

조합설립 인가 과정에서 토지 소유주들, 즉 지주의 동의를 받아야만 하고 이 과정에서 오랜 시간이 소요되게 됩니다.

조합설립 인가를 받은 후에는 시공자를 선정하고 사업시행 인가를 신청하여 받게 됩니다. 그리고 감리자가 선정되어 분양이 진행됩니다.

또한 이미 입주권을 취득한 지주들 외에도 일반 공고와 분양신청을 받기도 합니다. 그리고 관리처분계획을 수립하고 인가받은 후에 이주와 철거, 착공을 하게 됩니다.

그리고 준공이 완료되면 준공 인가를 신청을 하고 이전고시를 하고 조합을 청산하게 됩니다.

이러한 과정을 거쳐 진행되므로 상당히 오랜 기간이 소요되는 것이 특징인데요, 평균적으로 10년 이상의 기간을 잡기도 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

기본계획을 수립-특별, 광역,시장

정비계획 수립, 정비 구역 지정-시군구청장 ->시, 도지사

조합 설립 추진 위원회 -시군구청장

안전진단

조합설립인가

사업시행인가

분양신청

관리처분계획 수립 / 인가

착공

준공입주

많은 단계를 거치면서 승인 인가 등 복잡하고 매우 긴 시간이 소요 되고 있습니다.

보통 재개발 조합 설립 추진 위원회가 설립 되더라도 최소 5~10년 이상 걸리고 있으며 그 사이 분담금도 많이 상승 하고 있습니다.

이 기간을 단축 하기 위해 많은 법안이 상정 되어 있지만 이권이 개입되고 지역마다 차이가 크기에 쉽게 통과 되고 있지 않은게 사실 입니다.

Answer 3

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

재개발은 토지소유자 3/4, 토지면적 1/2이상의 동의를 받아 지자체에 조합설립인가를 받습니다. 그리고 재건축에 비해 재개발은 사업의 진행속도가 일반적으로 느립니다.