아파트 전세를 알아보고 있습니다~
아파트 전세를 알아보고 있는데 요즘 전세사기가 많아서 그런데 공시지가에 몇퍼센트로 고려해봐야할까요~~
그리고 계약시 가장 중요한 부분을 꼽아야되는게 우선순위로 어떤게 있을까요?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.
참고로 공시지가란 공시 "땅값"입니다.
주택표준가격이라 하는것이맞습니다.
일반적으로 표준가격이 아니라 매매가의 70%정도로 경매 진행되기 때문에
매매가의 70%로 하면 좋습니다.
그런 점에서 매매가와 표준가격은 70%차이남으로
안전하게 표준가격에 70%정도로 전세들어가면 안전합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
공시지가의 몇퍼센트를 확인하는 거보다 대출금(등기부상 채권최고액)+총보증금(본인보증금 포함)이 주택매매시세의 70~80%를 넘어가면 위험하다고 봅니다. 경매시 유찰할 때마다 경매가에서 20%씩 내려갑니다. 그리고 경매시 감정가가 낮게 책정되어 시세보다 낮은 경매가로 시작될 수도 있습니다.
임대인의 진위여부를 확인해야합니다. 등기부상 소워권자와 신분증으로 비교하여 확인합니다. 임대인이 나오지 않았거나 대리인이 나왔다면 임대인에게 전화를 하여 확인해야합다.
등기부 상 말소된 부분까지 확인하여 압류, 가압류 등이 있었다면 본인 전세보증금을 받을 수 있을지 한 번 의심해봐야합니다.
전세보증보험가입을 미루거나 가입을 하지 않아도 괜찮다고 한다면 의심해봐야 합니다.
전세사기뿐만 아니라 갭투자목적의 개인 투자자들도 계약만료 후 전세보증금 반환을 하지 못 하는 경우가 아주 많습니다.
법으로 임대인의 전세보증금을 받으면 보증금의 몇프로는 임대인 개인목적에 사용을 못하게 강제를 시키도록 해야하는 수 밖에 없습니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
전세하려는 임차주택의 공시지가를확인하고, 공시지가의 140%가 정도가 감정가가 되거나 실거래가라 보시면 됩니다. 선순위 채권이 없는 주택을 선택하시고, 전세반환 보증보험가입을 하실려면 선순위채권이 주택가격의 60%이하이고, 선순위채권과 전세보증금을 합한 금액이 주택가격의 90%(다가구주택의 경우 80%)이내라야 공인중개사를 통하여 계약한 건으로서 확정일자를 받은 임대차계약서로 전세기간 1/2이내에 가입신청 하셔야 합니다.
소유자본인과 신분증으로 본인확인을 거쳐 대면계약 하시고 전입후 꼭 확정일자를 받으셔야 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
공시지가를 보시는게 아니라 시세를 보셔야 합니다. 쉽게 현 매매가 또는 실거래가를 기준으로 현재 전세보증금과 갭차이를 확인하셔야 합니다. 보통 전세금이 시세에 70%가 넘는 경우 계약을 다시 고려해 보는게 좋습니다. 그리고 계약시 현재 선순위 임차권이 가능한지 등을 확인하시면 될듯 보입니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
아파트는 전세임대차 기본적인 주의사항은 등기부등본과 신분증을 확인.
등기부등본에 근저당설정이나 그외 제한물건이 없는 깨끗한 상태에서 계약서 작성합니다.
특약으로 기재 할 사항은 계약일로부터 잔금 및 입주일 익일까지 현재상태의 등기부등본을 유지하고
근저당 포함 다른 대출설정은 하지 않는다. 위반하면 임차인은 계약해지 요구가 가능하며 임대인은
계약금 배액을 지불한다는 내용도 기재합니다. 전세보증금은 80%를 넘지 않도록 합니다.
실무에서는 50% ~ 60% 선에서 계약이 진행되고 있습니다.
안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.
아파트 전세는 공시지가로 기준으로 비율을 정하는 것이 아닌 호가 기준으로 전세가를 결정짓는 전세가율을 사용합니다.
빌라,오피스텔이 아닌 아파트는 전세가율을 보통 70-80% 정도로 책정됩니다.
도움이 되셨나요.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
집값하락이 지속될것으로 보여 집값대비 50퍼센트의 전세가가로 들어가야 합니다. 임대인은 집값을 높게 측정할 가능성이 높고 무엇보다 대출이 있는집은 피하셔야하고 잔금일날 집주인이 바뀌는등은 피하셔야 합니다.
보증보험이 가입되지 않는 집도 무조건 믿고 거르셔야 합니다.