부동산을 계약할 때 전세 궁금한 게 있어요.

Question

요즘 보면 역전세라는 말이 많던데 제가 전세집을 구해야 하는데 역전세 같은 거를 안당할려면 어떤 거를 확인하고 전세 계약을 해야 하나요?

김인혜 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 김인혜 공인중개사입니다.입주전에 전세보증금반환보험 가입하시는게 좋습니다.그리고 반전세나. 월세를 이용해 보증금 비율을 낮추는 것도 하나의 방법입니다.마지막으로 미연에 방지를 위해서는 잘 떨어지지 않는 지역을 골라 역전세, 깡통전세 미연에 방지해야 합니ㅡㅏ.

주영민 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.해당 지번의 토지/건축물에 대해서 등기를 떼서 "을구"에 저당권 잡힌게 있는지 봐야합니다.그런데 이는 해당 중개사에게 한번 더 체크해달라고 하시길 바랍니다.만일 1억짜리 집에 이미 5천만원 대출이 있는 경우,그런 집에 4천만원 전세로 들어갈 경우 문제가 될수 있습니다.예컨대 1억짜리 집이 혹여나 경매가 되면 약 70%인 7천만원에 팔리는데그렇게 되면 은해 대출 5천 갚고 나면, 2천만 전세금 돌려받게 됩니다.추가로 요즘에는 나쁜 임대인들이 다른 국세를 내지 않고있어서경매된 경우 국세부터 나가기 때문에 또 전세금을 못돌려받기도 합니다.이런 악질의 상황인 경우... 미리 알아보기가 어렵습니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.주변시세를 잘확인하시고 등기부등본 권리분석 잘하시기 바랍니다요즘은 전세가격이 많이 내린상태에 매물들이 나와있어서 발품을 좀팔면 좋은 전세가격에 계약 할수있으리라봅니다

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.세입자의 입장에서는 역전세를 피할려면 안전한 전세가율을 확인하여야 합니다.역전세란 전세계약 당시보다 전세시세가 떨어져서 만기가 되었는데도, 임대인이 새로운 세입자를 구하지 못하여 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황이 일어나는 것을 역전세라고 합니다.만기시에 입주물량의 누적으로 전세시장의 가파른 가격하락으로 세입자에게 오히려 전세보증금을 반환하여 감액 재계약을 하게되는 것이 역전세 상황입니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출금과 보증금 합계가 주택 매매가의 70~80%넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 부동산 경기가 좋지 않을 때는 매매가가 하락할 것이고 대출금과 보증금 합계와 매매가가 같아 질 수도 있으며 경매로 넘어갈 경우 유찰시 20%씩 경매가가 인하됩니다. 그리고 매매가 대비 전세가(전세가율)이 똑같거나 비슷할 경우 부동산경기가  안 좋아져서  매매가와 전세가 모두 하락하여  부동산 갭투자에 실패하게 되고 보유하고 있는 현금이 적은 임대인은 임대차계약 만료시 보증금 반환이 어려워 질 수도 있습니다. 새임차인을 구하더라도 전세시세도 내려가서 새임차인의 전세보증금을 받고도 기존 임차인에게 현금을 보태서 반환해야됩니다. 현금이 없다면 보증금 반환이 어렵습니다. 불안할 경우 보증보험 가입대상이 된다면 보증보험 가입이 가장 좋습니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.역전세란 집값이 전세가보다 낮아지는것을 말합니다.무엇보다 전세계약을 채결할때 해당 임대차목적물의 가격을 정확하게 파학하여야 하고 집값의 70%이내로 전세가격을 측정하여 계약하여야 합니다. 저는 50%이하를 추천드립니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.역전세의 경우는 부동산시장 하락으로 전세가격이 하락하여 발생되는 만큼 100%안전한 계약을 체결하는 쉽지않습니다. 단, 계약전에 주택시세를 정확하게 확인하여 전세가율이 높은 빌라등을 피하는게 그나마 안전할수 있습니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.실거래가격 확인후 최대 70%를 넘지 않는 전세물건을 찾는게 중요합니다.전세보증금은 한번 계약하면 2년은 유지되지만 실거래가격은 매순간마다 변하기에 하락세에 있는 물건이면 더더욱 낮은 전세보증금 비율의 물건으로 계약해야 깡통전세를 면할수 있습니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 역전세라는 것은 부동산 가격을 하락되는  경우 발생되는 일반적인 현상입니다.1. 부동산 가격이 하락되는 상황에서 역전세를 당하지 않기 위해서는 매우 낮은 전세가격으로 계약을 하거나 아니면 월세 입주를 하는 방법 밖에 없는 것이 현실입니다.

박병윤 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.전세사기를 확인 및 사전에 파악하기 위해서는 주변 매물들의 실 거래가를 파악할 필요가 있습니다.또한, 오래된 구축인 경우 등본을 확인하여 소유권변경시의 매매금액등을 확인여 전세가율을 역으로 계산해보면 어느정도 파악이 될 수 있는데요, 이 방법으로 해당 매물이 안전한지 확인할 수 있구요.사실상 전세에 있어 가장 안전한 방법은 보증보험가입을 통해 보증받는것이 가장 현실적이고 합리적인 방법으로 생각됩니다.감사합니다.