잔금 치루기 전에 아래의 하자에 대해서는 매도인이 해줘야 하는게 맞나요?

Question

이전에 집을 보러간 이후

짐이 빠지고 처음 집에 들어갔습니다.

아래의 부분처럼 설명을 들은 적이 없는 부분에 대한 하자가 많아 이런부분에 대해서는 누가 해결을 하는것이 맞는지 문의드립니다.

1. 거실 인터폰 바로 위 8*9 크기의 네모난 직사각형의 구멍의 메움. - 우리보고 무언가를 가리거나 덧데어 살아라고 하심.

2. 거실과 안방의 에어컨 배관의 매립

설비 - 매립이라는 이야기를 듣지 못하였으며 이사 나간 몇일간 실외기를 들고 나가지 않으시다가 실외기를 이후 들고나가셨는데 배관을 쓸수없게 마구잡이로 잘라놓으신 상황. 또한 이 배관을 사용 할수 없는 상태이며 리모델링 할때 배관을 배란다 바닥에 매설하여 베란다 밖 콘크리트 밖으로 빼낸 상황으로 추후 누수 및 한파와 온도에 민감할수 있는 상황이 생김 . 그와중에 붙박이장도 통과를 한 상황이 있음 . 이 부분에 대해서도 설명이 없고 이 부분에 들은 내용이 처음부터 없었고

원복해달라고 말씀드리니 배관을 우리보고 쓰면된다라고 부동산을 통해 통보함. 본인들은 본사서비스센터 통해 설치예정이므로 기존 사용하던 배관은 사용 불가함.

3.이전 집주인분들이 사용하시던 비데 떼어가셨으나 현재 변기 커버 원복 하지 않음

4. 현재 배전함 뚜껑 없는 상태로 노출 되어있음.

5.

사실 천장 도배도 추가적으로 하지 않아도 된다 하였고 수차례물어보았음에도 똑같은 답변을 하였는데 막상 현장을 가보니 천장도배도 추가적으로 필요한 상황임.

그 외에 여러 잡다한 스티커 , 양면테이프로 붙힌 플라스틱 물체들은 뭐… 오늘 제가 떼고왔네요.

위의 부분에 대해 저희는 원복을 해주셔야 한다고 생각하는데 어떤부분을 원복 해주능게 맞는건지 한번 잘 몰라서 문의 드려봅니다.

그리고 이부분이 계약서상의 현시설상태의 매매계약이라는

계약서상에 효력이 발생하는지 .

매도인의 하자담보 계약에도 효력이 발생하는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  말씀하신 사항 중 상당수는 단순한 미관 문제가 아니라 사용·안전에 직접 영향을 주는 하자로 평가될 여지가 큽니다. 사전에 설명이나 고지가 없었고, 통상적인 주거 사용이 곤란해진 부분에 대해서는 매도인이 원칙적으로 원상회복 또는 보수 책임을 부담합니다. “현 시설 상태의 매매”라는 문구가 있더라도 모든 하자 책임이 면제되는 것은 아닙니다.

• 항목별 하자 책임 판단
  인터폰 상부 구멍, 배전함 뚜껑 미설치 등은 통상적 주거에서 용인되기 어려운 상태로, 원복 또는 보수가 타당합니다. 에어컨 배관의 경우 특히 중요합니다. 매립 여부, 배관 절단, 누수·결로 위험, 기존 설비 사용 불가 상태는 중대한 설비 하자에 해당할 수 있고, 사전 고지 없이 사용 불가능하게 만든 경우 매도인의 책임이 인정될 가능성이 높습니다. 비데 철거 후 변기 커버 미원복 역시 원상회복 대상에 포함됩니다. 천장 도배는 사전 설명과 실제 상태가 현저히 다른 경우 책임 문제가 됩니다.

• 현 시설 상태 매매의 효력 범위
  현 시설 상태 매매는 계약 당시 인식 가능하거나 통상 예상 가능한 하자에 한해 책임을 제한하는 취지입니다. 숨겨진 하자, 사전 고지 없는 중대한 설비 변경, 안전 문제까지 면책되는 것은 아닙니다. 특히 사용 불능 상태로 만든 설비나 위험 요소는 면책 조항으로도 다투어볼 수 있습니다.

• 하자담보책임 및 대응 방향
  매도인의 하자담보책임은 계약 후 일정 기간 인정될 수 있으며, 고지의무 위반이나 중대한 하자의 경우 손해배상 또는 보수 청구가 가능합니다. 우선 사진·영상으로 상태를 명확히 기록하고, 부동산을 경유하더라도 매도인에게 직접 원복 요구를 내용증명 등으로 정리하는 것이 바람직합니다.