부동산 관련 부부간 공동명의를 하는것이 나은지 문의드립니다.

Question

현재 아파트(부부 공동명의, KB시세 8.5억) 1채와 오피스텔 분양권(본인 명의, 분양가 7억)를 보유하고 있습니다. 오피스텔에 입주할 계획은 없고 주거용으로 사용하며 전월세를 놓을 계획입니다.

이와 관련하여 추후 양도세, 종합부동산세 등의 절세를 목적으로 한다면 오피스텔을 부부간 공동명의로 하는것이 좋을까요?

(참고로 저는 직장이 있으나, 와이프는 무직입니다.)

조언 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

종합부동산세의 경우 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하지만 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가므로 역시 공동 소유가 유리합니다.

양도소득세는 양도시에 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).

상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.

3주택 이상 다주택자인 경우에는 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.

Answer 2

이와 관련하여 추후 양도세, 종합부동산세 등의 절세를 목적으로 한다면 오피스텔을 부부간 공동명의로 하는것이 좋을까요?

(참고로 저는 직장이 있으나, 와이프는 무직입니다.)

==> 상기 내용 만을 가지고 공동명의로 진행하여도 큰 차이가 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

공동명의로 하시는게 유리할듯 보입니다. 오피스텔의 경우 건축물상 주택이 아니기에 공동명의 아파트와 합산되지는 않고 부속토지에 대해서는 별도합산 과세대상이 되는 게 일반적이나, 주거용 오피스텔의 경우 현황과세 원칙에 따라 실제 주거용 주택으로 보아 합산될 것으로 보여 두 건물을 합산할 경우 종부세 과세대상이 되나. 공동명의시 과세대상을 피할수 있을 듯 보이기 떄문입니다,. 양도세의 경우도 공동명의시 양도차익이 있다면 지분별 분담이 되고 기본공제도 각각되기에 유리할듯 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

부부 공동명의를 하면 양도소득세, 종합부동산세, 임대소득세 등 여러 면에서 절세 효과를 볼 수 있을 가능성이 큽니다

특히 아내가 무직인 상황에서는 그녀의 명의로 일부를 이전하여 세금을 분산시키는 것이 유리할 수 있지만 의료보험료를 각자 내야 한다는 점이 있습니다

부동산의 특성과 세금 법규가 복잡하므로, 세부적인 사항을 정확히 파악하고 결정하기 위해 세무사와 상담을 받아보고 진행하는 것이 좋을거 같습니다

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

네, 절세 목적이라면 오피스텔을 부부 공동명의로 변경하는 것이 유리할 가능성이 높습니다.

1. 양도소득세 절세:

공동명의 시 양도차익을 부부가 나누어 과세하므로 누진세율을 낮출 수 있음.

배우자는 무직이므로 기본공제(250만 원)와 누진구간 활용 가능.

2. 종합부동산세 절세:

1주택자는 6억 원 공제(공동명의 시 12억 원 적용 가능).

다주택자라면 공동명의로 해도 공제 효과는 제한적이지만, 부부 각각의 세 부담을 낮출 가능성 있음.

3. 임대소득세 절세:

배우자에게 일부 지분을 넘기면 분리 과세(9,000만 원 이하 14%)로 절세 가능.

유의할점은 공동명의 전환 시 증여세 발생 가능 → 지분 이전 시 배우자 증여 공제 한도(10년간 6억 원) 활용, 보유세(재산세, 종부세) 절세 효과는 다주택 여부와 공제 한도에 따라 달라질 수 있음. 따라서, 양도세 및 임대소득세 절세 효과를 고려하면 공동명의가 유리, 다만 증여세 여부를 확인하고 진행하세요. 참고하시길 바랍니다.