아파트 전세 "잔금 후 올수리 조건" 계약해도 될까요?
안녕하세요
올해 결혼을 앞둔 예비 신혼부부입니다.
전세집을 알아보고 있는 중에 원하는 동네에 전세 매물이 하나 나왔는데 제목처럼
"잔금 후 올수리 조건"이라고 합니다.
보통 이미 수리가 되어있는 상태인 매물만 봤었어서, 잔금을 다 치르고 나서 수리를 해준다는 게 조금 의아해서
인터넷에 검색해보다가 해결되지 않는 궁금증이 있어 도움을 구하고자 글을 작성합니다.
1.시공범위는 특약에 넣을 수 있을 것 같은데,
퀄리티(품질)에 대한 내용을 넣고 싶은데, 혹시 특약에
설정할 수 있는 통상적인 기준이 있을까요?
2. 잔금 100%를 다 지불하지 않고,
공사비에 해당하는 금액을 제외한 잔금만 계약 시 입금하고.
나머지는 수리 및 검수 완료 후 지급한다는 특약을 넣을 수 있을까요?
3. "잔금 후 올수리' 조건 매물과 관련해
기타 유의해야할 사항이 어떤게 있을까요?
인생 처음 집을 계약하는 상황이라 모르는 게 많아 걱정도 많습니다ㅠㅠ
도움 주시면 정말 감사하겠습니다!!
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
결혼을 축하드립니다! 생애 첫 집 계약이라 걱정이 많으시겠지만, '잔금 후 올수리 조건'은 구축 아파트 거래 시 종종 발생하는 형태입니다. 주로 임대인이 전세 보증금을 받아서 그 돈으로 인테리어 비용을 충당하려 할 때 이런 조건을 겁니다.
하지만 임차인 입장에서는 위험 부담이 분명히 있으므로, 말씀하신 궁금증을 바탕으로 안전한 계약을 위한 내용을 정리해 드리겠습니다.
1. 수리 퀄리티(품질)에 대한 특약 기준
품질은 주관적이라 '예쁘게', '깔끔하게' 같은 표현은 분쟁의 소지가 큽니다. 가장 확실한 방법은 '자재'와 '시공 범위'를 구체화하는 것입니다.
통상적인 기준 설정 방법: "2026년형 브랜드(예: 한샘, 리바트 등) 중급 이상 자재 사용", "벽지는 실크 벽지(브랜드명 명시), 바닥은 강마루 시공"처럼 구체적인 자재 등급을 명시하세요.
샘플 활용: 임대인이 인테리어 업체로부터 받은 '견적서'와 '시공 계획서'를 계약서에 첨부하고, "첨부된 견적서와 동일한 사양으로 시공함"이라고 적는 것이 가장 명확합니다.
2. 잔금 일부 유보(수리 후 지급) 가능 여부
네, 충분히 협의하여 넣을 수 있으며 강력히 권장하는 방법입니다.
특약 예시: "임대인은 잔금일로부터 00일 이내에 수리를 완료하며, 임차인은 전체 잔금 중 공사 예치금조로 000만원을 제외한 금액을 잔금일에 지급한다. 제외된 금액은 공사 완료 및 임차인의 검수 후 이상이 없을 시 즉시 지급한다."
주의점: 임대인이 현금이 부족해 이 제안을 거절할 수 있습니다. 이럴 경우 대안으로 '하자 보수 이행 보증'을 요구하거나, 수리 기간만큼 임대료를 면제(렌트프리)받는 협의를 병행하시기 바랍니다.
3. '잔금 후 올수리' 조건 시 기타 유의사항
수리 기간 중 거주지 문제: 잔금을 치렀는데 수리를 시작하면, 실제 입주까지 공백이 생깁니다. 이 기간 동안의 관리비와 가스비 등 공과금은 당연히 임대인이 부담한다는 내용을 넣어야 합니다.
입주 시점 명시: "수리 지연으로 인해 입주가 늦어질 경우 임대인은 임차인에게 일자별로 얼마의 손해배상을 한다"는 지연 보상 문구를 넣으세요.
대항력 유지: 잔금을 치르고 전입신고를 하더라도, 실제 살지 않는 기간 동안 임대인이 집을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. "수리 완료 및 입주 시까지 등기부등본상 현 상태를 유지하며 추가 대출을 받지 않는다"는 특약을 반드시 넣으세요.
시공 전후 사진 촬영: 공사 시작 전 상태와 완료 후 상태를 반드시 사진이나 영상으로 남겨두어야 나중에 원상복구 분쟁을 피할 수 있습니다.
가능하면 임대인이 선정한 인테리어 업체가 어디인지 확인하고 연락처를 받아두는 것이 좋습니다. 공사 진행 상황을 직접 체크할 수 있어야 마음이 편하실 겁니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
질문 1: 시공 범위와 품질 기준 설정
이 부분은 충분히 요구할 수 있으며, 단순히 ‘올수리’라는 말만으로는 나중에 품질 분쟁이 생기기 쉽기 때문에, “싱크대 교체”라고만 쓸 게 아니라 “한샘이나 비슷한 수준의 브랜드 정품”, “LG 하우시스 샤시”처럼 브랜드나 자재의 등급을 구체적으로 적어두는 게 좋아요. 그래야 서로 오해 없이 원하는 수준의 자재로 시공할 수 있습니다.구체적으로 명시돼 있으면 품질 기준을 명확하게 삼을 수 있습니다. 이런 기준이 있으면 나중에 분쟁이 발생해도 보다 확실하게 대응할 수 있습니다.
질문 2: 이행 지체 시 배상 범위
공사가 잔금 지급 후 진행되는 만큼, 예정된 날짜에 입주하지 못하는 상황을 대비한 특약이 매우 중요합니다. 막연히 “빨리 해주겠다”는 식의 약속보다는, 실제로 손해를 입었을 때 보상받을 수 있도록 구체적인 금액이나 기준을 명시해야 임대인도 책임감을 갖고 공사 일정을 관리하게 됩니다.
예를 들어,
- “공사가 약속한 날짜(예: 0월 0일)까지 끝나지 않아 입주가 불가능할 경우, 임대인은 지연된 일수만큼 임차인에게 일할 계산된 위약금을 지급하거나, 임차인의 임시 숙박비 및 이삿짐 보관 비용 전액을 실비로 배상한다.”
- “만약 공사 지연이 1주일을 넘길 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 이때 임대인은 위약금과 함께 보증금 전액을 즉시 반환한다.”
와 같은 내용이 포함되도록 협상하는 것이 좋습니다.
질문 3: 현실적인 협상 방법과 주의사항
잔금의 일부를 남겨두는 방식은 임대인 입장에서는 받아들이기 어려운 조건이니, 과도한 요구로 비쳐 계약이 무산될 수 있습니다. 보통 임대인은 받은 잔금으로 기존 세입자 보증금이나 공사 대금을 처리해야 하므로, 잔금을 미루는 조건은 현실적으로 힘들다고 보시면 됩니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
잔금 납부를 먼저 하게되면 특약으로 조건을 걸었다고 하더라도 시공 상태가 좋지 않은 경우 보완 작업에 적극적으로 나서지 않을 가능성이 있으므로 시공후에 잔금을 납부해야 하자보수를 요구하기가 유리합니다. 적어도 공사비보다 많은 금액을 남겨두어야 협상에 유리할 수 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
시공 범위와 함께 자재 등급, 마감 수준, 교체 대상 등을 구체적으로 특약에 명시하면 품질 기준 설정이 가능합니다.
공사비에 해당하는 금액을 잔금에서 제외하고 수리 및 최종 검수 완료 후 지급한다는 특약을 두는 것은 실무상 가능합니다.
공사 지연 시 책임, 하자 발생 시 보수 기한, 입주 가능 시점을 특약으로 명확히 정하는 것이 중요합니다.
1.시공범위는 특약에 넣을 수 있을 것 같은데,
퀄리티(품질)에 대한 내용을 넣고 싶은데, 혹시 특약에
설정할 수 있는 통상적인 기준이 있을까요?
==> 우선적으로 시공범위를 세부적으로 디테일하게 반영시키는 것이 우선입니다.
2. 잔금 100%를 다 지불하지 않고,
공사비에 해당하는 금액을 제외한 잔금만 계약 시 입금하고.
나머지는 수리 및 검수 완료 후 지급한다는 특약을 넣을 수 있을까요?
==> 네 가능합니다.
3. "잔금 후 올수리' 조건 매물과 관련해
기타 유의해야할 사항이 어떤게 있을까요?
===> 우선적으로 수리조건은 디데일하게 반영시키는 것이 우선입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,시공 범위·품질은 구체적으로 특약으로 작성하시면 됩니다
목록 + 사진 + 브랜드/규격 수준으로 작성하면 분쟁 예방에 좋습니다
,잔금 일부 보류 후 지급 가능합니다
서로 협의해서 특약에 명시하시면 됩니다
잔금 보류 금액이 너무 크면, 임대인이 계약 체결을 꺼릴 수 있습니다
공사 완료 시점, 확인 절차, 분쟁 발생 시 해결 방법까지 명시하는게 좋습니다
,계약서·확정일자·사진 기록·지연 대비 조항 필수입니다
신혼부부라 처음 계약하신다면, 특약 꼼꼼히 작성하고 사전에 사진·자료 확보하는 게 가장 안전합니다
부동산과 협의해서 계약 잘하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 없습니다. 임대인과 임차인 협의 사항입니다.
2. 네 가능합니다. 임대인 동의 하에 특약 기재하시면 되겠습니다.
3. 절차가 하나 늘어 남에 따라 신경써야 할 것이 많이 생길 겁니다. 수리 만족도가 그리 높지 않을 수도 있고요 이 부분을 유의하시고 계약하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
1. 시공 범위와 품질(퀄리티)에 대한 통상적인 기준이 있나요?
올수리라는 표현이 법적으로 정해진 규격이 없다 보니 임대인과 기대치가 달라질 가능성이 있습니다. 단순히 구두로 약속하기보다는 자재의 브랜드나 등급이 적힌 견적서를 계약서에 첨부하시거나 구체적인 시공 범위를 특약사항에 꼼꼼히 적어두시는 걸 추천합니다.
2. 공사비를 제외한 잔금만 먼저 입금하고 나머지는 수리 후 지급하는 특약이 가능한가요?
시공 완료 여부를 확인하기 위한 안전장치로서 충분히 요구해 볼 만한 사항인 것 같구요. 혹시 모를 하자나 공사 지연에 대비해 잔금 중 일부는 수리 상태를 확인한 후에 지급하겠다는 내용을 특약에 포함시키는 쪽으로 임대인과 조율해 보시길 바랍니다.
3. 잔금 후 올수리 조건 매물 관련 기타 유의사항
공사가 예정보다 늦어져서 이사를 못 들어가는 난감한 상황이 생길 수도 있으니까 지연 시 숙박비나 보관료 같은 손해배상 책임을 미리 정해두시는 게 안전할 듯합니다. 공사 소음으로 인한 민원 처리 주체를 명확히 하고 입주 청소를 할 수 있도록 공사 완료 시점을 입주일보다 며칠 여유 있게 잡는 것도 잊지 않으시는 게 좋을 것 같습니다.