매수인 측 이행지체로 인한 계약 해제시 계약금 문제
작년 6월 저희 공장과 PF시행사(매수인)랑 10억에 매매계약을 체결하였습니다. 잔대금지급기일이 도래하여 저희는 이행제공 준비를 하여 최고하였지만 매수인 측에서는 잔금을 지급하지 아니하였고 상당한 기간을 정하여 최고하였음에도 매수인 측에서는 지급을 하지 아니하였고 상당한 기간이 지나 해제권을 행사하려고 합니다.
이경우, 계약을 해제하게 되면 계약은 소급효가 되어 원상회복의무로 저희는 받은 계약금 1억과 + 붙은 이자를 반환하여야 하는 것으로 알고 있고, 계약금을 손해배상액의 예정으로 하기로 한 특약도 하지 않았습니다.
1. 이행지체 중에도 매도인 입장인 제가 공장을 계속 사용하였는데 손해배상을 청구할 수 있을까요?
2. 만약 1번의 가정에도 손해배상이 가능하다면 계약 해제시 어느정도 금액을 손해배상액으로 청구할 수 있을까요?
3. 계약금을 손해배상예정으로 하기로 한 특약이 없는 상황에서 손해배상 청구를 했을 때 실제 판례는 어떤지 궁금합니다.
안녕하세요. 박정규 변호사입니다.
이행 제공이 적법 하게 되었다는 전제하에서 답변을 드리자면
1.대금을 지급 받고도 공장을 사용 수익하셨다면 특별한 사정이 없는 한 매수인에게 손해배상 청구를 하실 수 없습니다. 참고로 만약 계약금을 지급 받으시면서 공장을 매수인에게 인도하셨다면 계약 해제시, 공장 사용료에서 계약금의 이자를 제한 금액을 손해배상으로 청구 하실 수 있었을 것이라 생각됩니다.
2.위 1번 답변으로 이 부분은 답변이 됐다고 생각 됩니다.
3. 판례에 따라도 위약금 약정을 명시적으로 하지 않으셨다면, 상대방의 이행 지체를 이유로 받으신 계약금을 손해배상 청구 하실 수 없습니다.
계약을 해제하시고 이행 지체를 이유로 손해배상을 청구 하실 수 있는 부분 중 하나는, 계약 과정에서 들어간 비용으로써 부동산 중개료, 최고 시 들어간 금액 등이 될 듯합니다.
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