상가 임대 관련 문의 _ 권리금 및 계약 연장 관련
안녕하세요. 저희 어머니가 소유하신 건물 때문에 문의드립니다.
저희 건물은 일반 주택인데, 아주 작은 일부 공간이 근린생활시설(근생)로 되어 있어서 현재 상가로 임대를 주고 있습니다. 음식점은 안 되고 사무실 같은 업종만 가능한 곳인데, 지금은 전기자전거 렌탈 및 수리점이 들어와 있습니다.
처음 계약은 2020년 6월에 시작했고, 두 번 재계약을 했습니다. 마지막 재계약은 2024년 6월에 했고, 계약 종료일은 2026년 6월입니다.
그런데 최근 지인으로부터 지금 세입자 사장님이 다른 세입자를 구한다는 문구를 써놓았다는 이야기를 들었습니다. 아무래도 권리금을 받고 나가려는 것 같습니다.
저희는 사실 다음 세입자를 들이고 싶지 않고, 지금 세입자와도 이번 계약까지만 하고 더 이상 연장하고 싶지 않은 상황입니다. 지금 지역이 재개발 관련 이슈가 있고 토지 소유자들의 합의만 되면 재건축이 진행될 곳이라 나중에 그렇게 되었을 경우 상가에 들어와 있는 사람과 분쟁이 있을 수 있어서요.
이런 경우에 저희는 어떻게 대처해야 할까요? 세입자의 권리금 회수 기회를 막을 수 있는지, 아니면 다른 방법이 있는지 궁금합니다. 전분가분들의 조언 부탁드립니다!
안녕하세요. 김기윤 변호사입니다.
현재 세입자가 권리금을 받고 나가려는 정황이 있다면, 건물주는 원칙적으로 세입자의 권리금 회수 기회를 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다. 만약 세입자가 후임 세입자를 구해 권리금을 받고자 할 경우, 건물주가 이를 막거나 부당하게 거절하면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 그러나 건물주는 계약 만료일인 2026년 6월 이후에는 갱신을 거절할 수 있으며, 그 시점부터는 권리금 회수 기회를 보장할 의무도 사라집니다. 단, 임차인의 계약갱신요구권은 최초 계약일로부터 10년까지 유효하므로, 2020년 6월부터 계산해 2030년 6월까지는 갱신 요구가 가능하다는 점에 유의해야 합니다. 따라서 계약 갱신을 거절하려면 법에서 정한 정당한 사유가 필요하며, 재건축이나 자가사용 등의 사유가 있어야 가능합니다. 권리금 문제와 계약 갱신 거절 사유를 분리해 신중히 접근해야 하며, 반드시 전문 변호사와 상담해 보시길 권합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
아래와 같은 상가임대차법 규정에 따라 제10조 제1항 각호의 규정에 해당하지 아니하는 한 권리금 회수를 방해여서는 안 됩니다. 따라서 해당 사유에 해당하는지를 살펴보셔야 하는 것이고 현재로서는 제10조제1항제7호의 가, 다목에 해당하는지를 검토해보셔야 할 것입니다.
이상입니다.
상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 )
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
[본조신설 2015. 5. 13.]
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
[전문개정 2009. 1. 30.]