건물 매입시 불법건축물 있는 부동산 주의사항,,,?

Question

건물 매입시 불법건축물이 있는데 매입해도 문제가 없는건지 궁금합니다 매입전에 처리해야되는건지 아시면 자세히 알려주시면 감사해요

이강애 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.불법건축물이 있으면 건축물대장에 위반사항이 기재되어 있습니다. 등기부등본에는 표시 되지 않고요.불법건축물이 있다면 원상복구 될때까지 이행강제금을  납부해야 합니다.불법건축물  양성화 특별법이 시행될 때  양성화 할 수도 있지만 자주 양성화법이 시행되는게 아닙니다.양성화법도  모든 주택이 해당되는  것이 아니고 건폐율과 용적률을 상한선까지 모두 사용했다면 양성화가 안 될 수 도 있습니다. 주차장불법건축물도 양성화가 안 되고요.불법건축물이 있다면 담보대출이 안 될 수도 있고요. 불이익이 많으니 자세한 내용을  살펴보시고 매매여부를 결정하셨으면 합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.당연히 불법적인부분은 없앤후 매입해야 추후 법적인 책임을 피할수 있습니다.모르고 매입했다고해도 책임이 없어지지 않습니다.건축물대장을통해 불법구조물 물건인지 확인가능하며 계약서 특약에 이에대한 책임부분도 삽입하면 좋을듯 합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.불법건축물이 존재하여도 거래를 못하는 것은 아닙니다. 단, 이를 철거 또는 허가받지 않으면  이행강제금이 부과되고, 매도하는 경우에도 이를 고지하여야 합니다. 임대차에 있어서도 전세대출이 이로 인해 거부될수 있기에 세입자 구하기도 어려울수 있습니다.

송명화 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 세린공인중개사입니다 불법건축물은 누군가가 신고를 했거나 지도단속이있었거나관공서 항공촬영등으로 발각되었을경우 시.군.구청등에서 철거요구가 들어오고 언제까지 철거하지않을시 이행강제금이 부과됩니다. 보편적으로 1년에 1회 또는2회 정도 매년 청구됩니다.또 이때 건축물대장상 열람해보면 대장 오른쪽상단에 위반건축물이라 표시되어있습니다.가끔은 미신고되었거나 항공사진등에 촬영되지않아 걸리지 않은 경우도 있습니다.그래서 대장상 기록이없어도 위반이 있는지 꼭 체크하셔야합니다.매매시 위반건축물이 있는경우 어느부분이 위반인지 체크하셔야하고, 이행강제금이 매년얼마씩 나오고있는지도 체크하고, 임차인이 있는경우 임차인과 임대인중 누가 부담하고 있는지도 체크하셔야합니다.그리고 이부분들은 매매시 꼭 특약에 넣으셔야합니다.매수하여 철거를 원하실경우 간단한경우도있고 그렇지않은경우도 많으니 협의도하셔야되구요.위반건축물은 아래와같이 필요에의해 만듭니다.-식당을하고있는 임차인이 매장이좁아 허가받은후 주방을 달아내 쓰고있는 경우-카페등 일부는 주택으로 사용해야되는 곳을 허가후 주택부분까지 상가로 사용하는 경우-판매점등 뒷쪽 창고부분 달아낸경우-쓰리룸등으로 허가내고 원룸을 몇개만드는 경우-주차장부분을 상가로 사용하거나 가건물 짓는경우 등등임차인이 필요에의해쓰고있는 경우는 원상회복을 요구하면 면적도 줄어들고 편리성도 떨어져 임차인의 불만이 생길겁니다. 그부분이 있기에 임차가 잘안될수도있습니다.질문자님이 어떤목적으로  어디에 위반건축물이 있는지를 파악하셔서 감수하고 그대로 인수하는게 더이익일지,아니면 매입해서 불법제거하는게 유리할지하실지 충분히 생각해보시고 결정하세요.그리고 위반이 있는경우 임차인과의 임대차계약서 내용에 그와관련되어 어떻게 명시되었는지도 확인하시구요.답변이 도움이 되셨으면 합니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일반적으로 불법으로 무단 증축된 위반건축물의 문제를 해결할 수 있는 방법은 해당부분을 철거하여 원상회복을 하거나, 증축 부분에 대한 건축허가를 받아 증축부분을 합법화하는 것입니다.증축허가를 받아 불법 무단증축을 합법화할수 있다면 좋겠지만 건축물에 대한 증축 허가가 쉽지는 않을 것이며, 건축법상 제한에 따라 증축이 불가능할 수도 있기에 건축사 및해당 관청 건축과에 문의하여 해당지역 건축규제 및 증축가능여부를 충분히 검토하여야합니다.무단증축에 대한 합법화가 불가능한 경우 건물을 철거할 때까지는 이행강제금은 지속적으로 부과되겠지만 만약 매매가격이 이행강제금의 누적분을 상쇄하고도 남을 정도로 저렴하다면 이런 경우에는 매매를 고려해 볼 수있습니다.따라서 매수자는 이행강제금이 몇년째, 얼마나 부과되는지에 대해 소유주 또는 건축과에문의하여 정확한 내용을 파악하여야 합니다.매수자가 유념해야할 추가적인 사항은 위반건축물 매수 후 미래의 어느 시점에 해당 건축물을 처분해야하는 경우 그 당시의 매수자역시 위반건축물 여부로 매매계약을 포기하거나 아주 저렴한 가격의 매매를 원하게 될것이니 이런 점은 미리 예상하고 매매 여부를결정하여야 합니다.이런 이유로 무단증축 부분에 대한 건축허가를 받을 수 있거나, 아주 저렴하다고 판단되면 매매계약을 하고, 그렇지 못하면 매매보다는 전세계약을 하여 주거하실 것을 권유드립니다.일반적으로 불법으로 무단 증축된 위반건축물의 문제를 해결할 수 있는 방법은 해당부분을 철거하여 원상회복을 하거나, 증축 부분에 대한 건축허가를 받아 증축부분을 합법화하는 것입니다.증축허가를 받아 불법 무단증축을 합법화할수 있다면 좋겠지만 건축물에 대한 증축 허가가 쉽지는 않을 것이며, 건축법상 제한에 따라 증축이 불가능할 수도 있기에 건축사 및해당 관청 건축과에 문의하여 해당지역 건축규제 및 증축가능여부를 충분히 검토하여야합니다.무단증축에 대한 합법화가 불가능한 경우 건물을 철거할 때까지는 이행강제금은 지속적으로 부과되겠지만 만약 매매가격이 이행강제금의 누적분을 상쇄하고도 남을 정도로 저렴하다면 이런 경우에는 매매를 고려해 볼 수있습니다.따라서 매수자는 이행강제금이 몇년째, 얼마나 부과되는지에 대해 소유주 또는 건축과에문의하여 정확한 내용을 파악하여야 합니다.매수자가 유념해야할 추가적인 사항은 위반건축물 매수 후 미래의 어느 시점에 해당 건축물을 처분해야하는 경우 그 당시의 매수자역시 위반건축물 여부로 매매계약을 포기하거나 아주 저렴한 가격의 매매를 원하게 될것이니 이런 점은 미리 예상하고 매매 여부를결정하여야 합니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.매매하시기전에 건축물대장을 열람해보시면 불법건축물인지 확인할수 있습니다.불법건축물일경우 대출이 안나온다는점을 유념하시기 바랍니다.만약 전세를 놓을시도 대출이 필요한데 안되면세입자 찾기가 쉽지 않아서 낭패를 볼수도 있습니다되도록 불법이 없는 물건을 선택하시기 바랍니다.