집주인 연락 두절인 경우 전세보증금반환 소송은?
안녕하세요 아직 계약기간은 1년 쯤 남아있는데 전세로 들어와있는 건물의 다른 세입자가 집주인 연락이 안된다고 하더라고요.
알아보니 카톡 차단, 전화번호 변경, 직장 변경 등 소재파악이 안되고 있습니다. 모든 세입자를 다 차단했더군요.
아직 계약 만기가 많이 남긴했으나 보증금을 돌려받을 수 있을지 불안해서 여쭤봅니다.
단독주택이고요. 선순위 채권을 계산해보면 제 확정일자가 가장 늦고 금액이 적으며(9000만원) 제 앞에 입주하신 분들 보증금을 합하면 주택 가격정도 나오는 것 같은데 근저당이 건물 시세의 70%정도 잡혀있습니다. 근저당+선순위보증금 다 합하면 시에서 제공하는 주택가격을 훌쩍 넘는다는 소리입니다.
압류나 경매로 넘어갈 경우 소액임차인으로 분류되는건 알고 있는데 그게 아니라 일반 매매같은걸로 넘어가는 경우에 제가 전세 만기 때가 되어 전세보증금반환 소송을 걸 경우 승소할 수가 있나요? 혹은 집주인 변경이 없을 시, 소송을 걸 경우 선순위 채권 등과 상관없이 승소할 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 상황이 좋지는 않아 보입니다. 질문에서 발한 전세보증금 반환소송은 당연승소합니다. 다만 승소한다고 보증금이 반환되는것도 아니고 해당 판결을 가지고 주택을 경매에 넘겨도 질문의 내용상 전액 배당은 어려운 상황으로 보입니다. 또한 후순위 임차권은 경매 이후 소멸되기 때문에 배당을 전액 받지 못하면 주택에서도 퇴거하여야 하기 때문에 결국 다 손실로 이어지고, 이를 위해 사라진 임대인을 찾아 계속 반환을 요구하셔야 할 상황이 됩니다.
소액임차인 최우선 변제도 결국 낙찰가격의 1/2 범위내에서 다가구 특성상 모든 세입자가 배당을 나누어 받기 때문에 최우선 변제 한도까지 배당도 장담할수 없습니다.
질문에 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
전세사기인지 국토부에 문의해보기 바랍니다.
전세보증금 반환소송 전 계약종료, 계약종료 후 보증금반환에 대한 카톡 또는 문자 상 대화내용이 있어야 되고 내용증명도 보내야 합니다.(임대인의 부재로 공시송달까지 보내야 함)
전세보증금반환 소송을 진행하여 승소판결의 판결문(집행문)으로 강제집행(압류, 경매)을 합니다.
해당 주택매매로 임대인이 바뀌는 경우 대항력에 의해 계속 거주할 수 있고 계약종료 시 새임대인으로부터 보증금을 돌려받으면 됩니다.
