경제
용적율이 높은 곳이 무조건 좋은 입지라고 볼 수 없는 이유는?
보통 용적률이 높으면 사업성이 좋다고 하면서 좋은 입지라고 하는 의견들이 많습니다. 하지만 다른 문제들로 무조건 좋다고 하긴 어렵다는 의견들도 있던데, 실거주와 투자 관점에서 이것을 어떻게 바라봐야 할까요?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 용적률이 높을 경우 소위 건물을 더 높게 더 많이 짓어서 분양할 수 있는 세대를 더 많이 만들수 있어 사업성이 좋을 수 있지만 입지가 주변 인프라 학군 등 여러 요인으로 인해서 분양 실적이 좋지 않을 경우 꼭 용적률이 좋다고 투자 성공을 할 수 있다는 것은 맞지 않는 다고 볼 수 있습니다. 즉 용적률이 좋은면 많이 지을 수 있어서 우선 사업성이나 토지 활용에 있어서 매우 좋은 장점이 될 수 있지만 여러 요인으로 인해서 수요가 많고 다 짓어도 완판이 될 만큼 입지나 주변 인프라, 학군등 여러 요인등이 좋을 경우 투자를 하시는 것이 좋다 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일반적으로 용적률이 높으면 동일한 대지면적내에 더 높은 건물을 건축할 수 있으므로 수익성이 올라갈 수 있지만 건폐율에 따라서 조건이 달라질 수 있음에 유의해야 합니다. 용적률이 높더라도 건폐율이 낮으면 토지의 활용도가 낮아져서 건축 효율은 떨어지는 반면 환경적으로는 쾌적함을 유지할 수 있게됩니다. 또한 용적률이 너무 높으면 건물이 밀집되어 채광이나 통풍에 문제가 생길 수 있는 등 환경이 나빠지고 교통 혼잡 등이 나타날 수 있어 사람들의 선호도가 떨어질 수 있으므로 반드시 유리한 것만은 아닐 수 있습니다.
용적률은 토지의 면적에 비해 연면적이 어느정도 되는지 비율을 백분율로 나타낸 것인 반면에 건폐율은 토지의 면적에 비해 건물이 얼마나 꽉 차게 지어졌는가를 백분율로 나타낸 것입니다.
보통 용적률이 높으면 사업성이 좋다고 하면서 좋은 입지라고 하는 의견들이 많습니다. 하지만 다른 문제들로 무조건 좋다고 하긴 어렵다는 의견들도 있던데, 실거주와 투자 관점에서 이것을 어떻게 바라봐야 할까요?
===> 용적률이 높다고 무조건 좋은 입지라 단정할 수 없고, 실거주자는 생활환경, 투자자는 미래 개발 가능성을 함께 고려해야 한다는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
용적률은 단순하게 말하면 건물을 몇층까지 건축할수 있는지를 판단하는 기준이고 입지는 주변상황과 지역등 여러요인에 따라 구분이 되는 부분으로 각각 별개라고 보시면 됩니다 . 즉 용적률이 높다고 무조건 입지가 좋은 것이 아닙니다. 다만 재건축에서 말하는 사업성은 단순하게 입지를 떠나 현재 세대수와 대지지분, 그리고 추가될 일반세대가 얼마나 되느냐에 따라 구분이 되는 부분으로 용적률이 높아지면 당연히 추가되는 일반분양물량이 많아지고 그만큼 분담금이 줄어들기에 사업성이 좋다고 하는 것이지 그 자체가 입지를 보장하는 것이 아닙니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
용적률이 이미 높다는 것은 법적 상한선에 가깝게 지어졌을 가능성이 크다는 의미이며 이는 향후 재건축을 통해 대규모 세대수를 늘려서 수익을 내는 사업성이 매우 낮아져 자산 가치 상승에 한계가 있음을 뜻합니다. 용적률이 높으면 건물이 빽뺵하게 들어서게 되어 단지 내 녹지 비율이 줄고 동 간 거리가 좁아 채광과 통풍이 원활하지 않아 실거주 환경에서 경쟁력이 떨어지는 주거지로 전략하기도 쉽습니다. 고용적률 단지가 밀집하면 해당 지역의 교육 시설과 상하수도, 교통망 등 기반 시설이 감당해야 할 인구가 지나치게 많아졋 거주 인프라의 질이 저하되고 지역 가치가 정체될 위험도 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
용적률이 높다는 것 자체는 개발, 사업성 측면에서 좋은 요소이지만 실거주, 주거 환경 투자 관점에서 보면 무조건 좋은 입지는 아닙니다.
문제는 용적률만 보는 것이 아니라 입지, 건폐율, 대지지분, 밀도, 재건축 가능성까지 봐야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
용적률은 입지의 결과일 수는 있어도,
그 자체가 입지의 질을 보장하지는 않습니다
도시 핵심지는 땅값이 비싸고,수요가 많고,교통이 좋고,인구 밀도가 높아서 토지를 빡빡하게 써야 하기 때문에 용적률이 높기를 원합니다
대표적으로 강남,여의도,마포,판교역 주변 같은 곳은 대체로 용적률이 높습니다
즉 좋은 입지라서 용적률이 높아진 경우가 많습니다
하지만 여기서 사람들이 자주 착각합니다
용적률이 높다는 건 같은 땅에 더 많은 세대를 넣었다는 뜻입니다
그러면 동간거리 좁아지고,일조권 약해지고,조망 막히고 답답해집니다
실거주 만족도에서 엄청 중요합니다.,
예를 들면 180~220% 정도의 여유형 단지 vs
350~500% 초고밀 단지는 살아보면 체감 차이가 큽니다
특히 아이 키우는 가족,장기 실거주층은 쾌적성 민감도가 높습니다
,좋은 고용적률
강한 수요,핵심 입지,직주근접,공급 희소성이 받쳐주는 경우에는 가치 유지 가능합니다
,나쁜 고용적률
외곽,공급 과다,지역 수요 약함,세대수 과밀일때
시간이 갈수록 피로감 증가합니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
용적률이 높으면 건물이 높고 빽빽해져 일조권, 조망권, 통풍이 제한되며 단지 내 인구 밀도가 높아져 주차난, 엘리베이터 대기 시간, 공용 시설 이용 혼잡도 등 실거주 만족도가 크게 저하될 수 있습니다. 이미 용적률이 높은 아파트는 법적 상한 용적률에 근접해 있어 향후 재건축 시 추가로 확보할 수 있는 연면적이 적어 사업성이 매우 낮고 이는 결국 미래 자산 가치 상승폭을 제한하는 결정적인 요인입니다. 또한 용적률이 높은 단지가 밀집한 지역은 도로, 공원, 학교 등 도시기반 시설이 해당 인규 규모를 감당하지 못할 경우 교통 체증이나 학급 과밀화 등 인프라 부족 문제를 겪을 수 있어 장기적인 지역 가치 강제로 이어질 수 있습니다.