재건축과 리모델링을 기대한다면, 용적률이 낮은 곳이 좋은 것 아닌가요?

Question

용적률의 수치에 따라서 높으면 해당 면적에 많은 사람들이 살 수 있는 공간을 만들 수 있다고 이해가 됩니다.

그렇다면 리모델링이나 재건축을 예상한다면, 용적률이 낮은 곳이 오히려 좋은 것 아닌가요? 실제로 같은 면적에 높은 층수를 올릴 가능성이 높아지기 때문에 사업적인 측면과 흥행적인 측면에서 볼 때 더 좋다고 판단되는 것 아닌가 싶어서요.

용적률이 이미 높은 상태라면, 많은 사람이 이미 살고 있는 상황이고 그로 인해서 층수를 더 올릴 수도 없다는 의미로 생각이 되어 질문 드려봅니다.

Answer 1

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

용적률은 기본적으로 층수의 개념이라고 보면 좋습니다. 재건축의 경우에도 기존의 아파트를 허물고 짓기 때문에 용적률이 낮은것보다는 높은게 좋습니다. 그만큼 높이 올릴 수 있기 때문이죠. 물론 직접사는 입장에서는 달라질 수있습니다. 그만큼 동간격이 좁아지고 높아지기만 한다면 닭장처럼 보여지기도 하기 때문입니다.

그러니 동별 배치도 및 단지별 배치도 등을 반드시 확인해야합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문 내용이 틀리지는 않지만 기준점이 조금은 다를 수 있습니다. 일단 재건축을 위해서는 현 용적률이 중요한 이유는 재건축, 리모델링시 높은 층수를 쌓을 수 있는지 여부가 결정되기 때문입니다. 그리고 용적률은 임의대로 높게 할수 없기 때문에 계산법상 용적률이 동일하고 건물 바닥면적이 동일하다는 조건이라면 대지면적이 넓은 곳을 선택하여야 더 높은 층으로 건축이 가능합니다. 또한 세대수가 많을 경우 사업진행에 마찰은 있을 수 있지만 막대한 건설비등에 대한 개인별 분담금이 완화될수 있는 장점도 있구요. 또한 재건축 사업시에는 용적률 완화가 조건부로 가능하기 떄문에 꼭 질문과 같이 생각할수는 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 이철영 공인중개사입니다.

재건축이나 재개발이나 주민 즉 조합이 사업 주최입니다

당연히 재건축은 거진 5층이하 단지 위주로 합니다

분양을 많이할수록 흥행이 잘될수록 그이익이 조합으로 돌아가기 때문입니다

허나 재건축부지의 입지가 워낙이 좋고 차후 개발이 많이 될예상이 있다면 중고층도 합니다

사업성 즉 돈이되면 합니다

Answer 4

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.

네 맞습니다.

용적율이 이미 높은 아파트는 재건축 하더라도 의미가 없죠.

그래서 5~10층의 아파트가 재건축에 인기가 좋습니다.

그래야 사업성이 나오기 때문입니다 :)

Answer 5

안녕하세요.

용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말하며, 산정 시 지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 쓰는 면적, 주민 공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 제외합니다

용적률은 아래와 같이 용도지역별로 건축할 수 있는 기준이 다릅니다.

- 제1종전용주거지역 : 50% 이상 100% 이하

- 제2종전용주거지역 : 100% 이상 150% 이하

- 제1종일반주거지역 : 100% 이상 200% 이하

- 제2종일반주거지역 : 150% 이상 250% 이하

- 제3종일반주거지역 : 200% 이상 300% 이하

- 준주거지역 : 200% 이상 500% 이하

용적률이 낮으면 신규로 건축할 수 있는 면적 또한 적기 때문에,

(최대 건축 가능 용적률) - (기존 용적률)을 비교하여

추가로 건축할 수 있는 용적률이 많은 것이 좋다고 보시면 됩니다.

Answer 6

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

재건축시 용도지역과 용적률, 대지면적에 따라서 더 높게 지을 수도 있고 그렇지 못 할 수도 있습니다. 같은 용도지역,비슷한 대지면적에 구축아파트 중 중층아파트보다 저층 아파트의 재건축이 기존 아파트보다 훨씬 더 많은 세대수가 늘어나고 일반분양 수가 많아져서 건설사의 수익성측면에서 이점이 있습니다.

리모델링은 수직증축(2개 층 또는 3개 층 증축), 수평증축이든 재건축보다 세대수가 많이 늘어나지 않아 건설사의 수익성이 재건축보다 떨어집니다.

Answer 7

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 용적율은 토지이용계획확인원을 해야 하고 또한 도시계획 등에 따라 용적율이 결정됩니다. 따라서 도시계획상 용적율을 고려할 때 현제 낮게 되어 있다면 유리하지만 계획상 용적율이 낮은 경우에는 큰 실익이 없다고 할 수 있습니다.

Answer 8

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

네 맞습니다

구입을 하신다면 용적률이 낮은 곳을 구입하셔서 재건축 바라보신다면 좋은 결과가 있겠지요

편안한 하루되세요

Answer 9

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

맞습니다. 이미 용적율이 높으면 그만큼 보상해야되는 세대가 많고 더늘릴수있는 용적율이 제한적이다보니 사업성이 떨어진다고 보시면 됩니다.

Answer 10

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

재건축 용적률에 대해서 질문에 쓰여 있는 내용이 대체로 맞습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 11

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

정확히는 건폐율과 용적률이 높은 구역에 이미 용적률이 낮게 지어진 것이 좋은 선택이겠지요