민간임대주택사업자 차임 5% 증액 관련

Question

민간임대주택사업자로 등록하여 임대업을 영위중인 개인사업자 입니다.

민특법상 임대사업자는 임대주택의 차임을 연 5% 이상 올릴 수 없다고 되어있는데,

임차인 A가 10개월 계약을 하고 퇴거 후 임차인 B와 6개월 계약을 하는 경우에, 임대인은 임차인 B와 차임 5%를 증액하여

계약할 수 없는지요?

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

새로운 임차인과의 계약관계는 별개로 적용된다고 보이므로 특별한 제한은 없다고 판단됩니다.

② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. <개정 2018. 1. 16., 2018. 8. 14., 2019. 4. 23.>

③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

Answer 2

안녕하세요. 이성재 변호사/세무사입니다.

임차인이 변경 된 경우 새로운 임차인에 대하여 1년의 기간 이내에 5% 증액은 법률 위반의 소지가 있을 수 있습니다.

한편, 만약 임차인이 1년 단위로 임대차 계약을 맺고 퇴거한 뒤 새 임차인을 들이면서 또 5%를 증액할 경우(질문 사례는 10개월만 거주 후 변경으로 다른 경우로 주의깊게 살펴보아야 할 것입니다.), 국토부가 제시한 민특법이나 임대차보호법을 어긴 것이라 단정하기 어렵지만, 종부세법 시행령 개정으로 종부세 합산 배제 혜택은 누릴 수 없기에 각별한 주의가 필요합니다.