결론 및 법적 성격 근저당권자가 채무자의 변제 불능을 이유로 담보 부동산의 소유권을 이전받는 것은 법적으로 대물변제 또는 매매에 준하는 행위로 인정됩니다. 즉, 근저당 말소를 조건으로 소유권을 이전받는 것은 가능하지만, 그 행위가 채무면제의 대가로 토지를 이전받는 형태라면 실질적으로 매매에 해당합니다. 다만 채무액과 토지의 시가가 크게 차이 나면 불공정거래나 강박에 의한 법률행위로 무효가 될 위험이 있으므로, 거래의 실질과 금액이 객관적으로 타당해야 합니다.
매매로 보는지 여부 근저당권자가 채권을 포기하는 대신 토지를 이전받는 것은 금전채권을 대가로 부동산을 취득하는 것으로 평가되어 매매와 동일한 법적 효과를 가집니다. 따라서 대물변제의 성격을 가지더라도 실질적으로는 매매로 보게 되며, 부동산거래신고, 취득세, 등록세 등의 납세의무가 발생합니다. 특히 거래금액이 공시지가와 크게 다르지 않다면 통상 매매로 인정되지만, 시가보다 현저히 낮을 경우 조세회피나 채무자의 경제적 약점 이용으로 판단될 가능성이 있습니다.
절차상 유의점 근저당 말소와 소유권이전이 상호 조건인 만큼, 반드시 매매계약서 또는 대물변제합의서를 작성하여 양자의 권리·의무를 명확히 해야 합니다. 계약서에는 채무액, 소유권이전일, 근저당 말소 시점, 거래 목적 등을 구체적으로 기재하고, 공증이나 법무사 확인 절차를 거치는 것이 안전합니다. 등기 시에는 근저당 말소등기와 소유권이전등기를 동시에 신청해야 하며, 대금 정산이 아닌 채무소멸에 따른 이전이라는 점을 등기원인으로 기재해야 합니다.