가계약 효력에 대해서 문의드려봅니다.

Question

제가 아는 지인이 저번주 금요일 가계약 체결문자(부동산소장) 및 3백만원(임차인)을 받고 본인 집에 대한 전세 가계약을 체결했는데요.

가계약전 임대인이 요구하는 특약사항을 합리적으로 정리해서 카톡으로 내용을 전달했는데, 가계약한 부동산소장이 임의대로 내용을 빼거나 쉽지 않다는 식으로 본 계약조건에 포함시키는것을 꺼리고 있습니다.

무조건 계약성사가 목적인 상황이고 향후 임대인과 임차인간에 문제는 민법등으로 해결 할수 있다는 식으로 말하고 있어서, 화가 난 지인이 가계약을 포기하고 싶다고 합니다.

그렇다면 이때 배액배상이 아닌 받은 가계약금 받은 3백만원에 대해서만 임차인한테 다시 입금하고자하는데요 이게 가능한건지 저도 궁금해서 문의드립니다^^

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 가계약금이 일반적인 계약금으로써 본다면 단순 반환이 아닌 배액배상을 하셔야 합니다. 만약 단순히 목적물을 계약전 임시로 잡아두기 위한 것이라면 받은 금액 반환하고 계약을 하지 않아도 됩니다. 개인적 판단으로는 질문의 내용상 중개사가 특약협의사항을 넣기 쉽지 않다고 말하는 점과 가계약금 금액단위로 볼때 단순 가계약금이 아닌 계약금의 일부로 보이고, 그에따라 계약해지의 사유가 상대방이 아닌 중개사와 임대인간 문제인점을 고려할 때, 배액상환을 하셔야 할것으로 보입니다.

방법으로는 계약서 작성시에 임차인과 직접 협의하여 특약내용을 추가하시거나 , 해당과정에서 의견이 맞지 않을 경우 합의해지를 하는 쪽으로 유도하시는 게 나을수 있습니다. 어차피 특약사항이나 계약이나 중개사가 아닌 두 당사자간 합의가 중요하기 때문입니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.

가계약을 했을 당시 임대인의 요구사항을 카톡으로 전달했고 이에 동의하고 가계약금을 입금했다는 것을 문자로 답변을 받아 놓았다면 본계약시 분쟁이 생겼을 때를 대비해 명확하게 증명할 수 있는 자료가 됩니다. 가계약시 요구했던 특약사항을 그대로 적용해 달라고 요구하세요.

계약의 해제는 임차인은 계약금을 포기하여 해지할 수 있고 임대인은 배액을 주고 해지할 수 있습니다. 가계약때 제시한 특약사항을 조건으로 임차인이 본계약 체결을 원하지 않는다면 계약을 해지하라고 하시고 대신 가계약금은 돌려주겠다고 해보세요.

단 주택임대차보호법에 강행규정으로 임차인에게 불리한 조항은 무효라고 정해놓은 조항이 몇가지 있는데 여기에 해당되면 임대인이 특약사항에 넣더라도 법적효력이 없어 무효가 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 가계약금 반환에 대한 질문으로 보입니다. 이러한 경우 "가계약금 입금 전에 위약벌에 대한 조항"이 있다면 계약해지 원인제공자에 따라 배액배상, 또는 포기 등의 의무를 다해야 하지만 위약벌 조항이 없는 경우 받은 금액 만을 되돌려주어도 법적으로 문제가 되지 않습니다.