전세 감액 재계약, 신규 계약서 작성해야 하는지?

Question

전세를 들어오면서 동시에 집주인이 바뀌었습니다.

상황이 조금 복잡합니다.. 정리하면,

집주인 A와 전세 계약 체결

전세 시작 당일 집주인 A는 현재 집주인 B로 매매, 본인은 바로 집주인 B와 당일 전세 계약 체결

확정일자와 전세자금 대출은 집주인 A와 맺은 계약서로 진행.

(카카오 뱅크에서 현재 집주인 B와의 계약서는 필요 없다고 함, 확정일자도 기존 집주인 B와 계약서로 받고 그대로 유지)

2년이 지난 현 시점에서 집주인 B와 전세 감액 재계약 예정.(전세자금 대출 없음)

기존 집주인 B와의 계약서에 특약 추가하는 것으로 금액 조정, 전세기간 입력할지, 신규 계약서로 계약할지 궁금합니다.

관건은 기존 확정일자가 유지되느냐 입니다.

답변 주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

요약하면 임대인 A와의 전세계약을 체결하고 전입하여 확정일자를 받았다면 유효합니다.

전세계약을 체결하고 당일날 매매되었다 하더라도, 전입시점과 확정일자의 시점이 새로운 매수인 B의 소유권 등기이전 접수일보다 빠르다면, 임차인의 권리와 의무는 새로운 매수인 B로 승계됩니다.

그래서, 임차인은 갱신청구권을 행사할 수가 있고 전임대차와 같은 조건으로 2년간 재계약 연장됩니다.

이때 경제적상황 등의 변동을 이유로 보증금의 증감을 협의하여 감액하기로 하였다면, 표준계약서에 감액된 전세보증기간과 계약기간을 표기하여 새로운 갱신 계약서를 다시 작성하시면 되겠습니다.

그래도 기존 확정일자가 존재하므로 감액분에 대하여는 확정일자는 다시 받을 필요가 없습니다.

다만 전월세 신고는 신고대상이면 다시 신고하시면 되겠습니다.

이상으로 답변에 갈음합니다 감사합니다