등기와 다른 매도인과 계약 무효인가요

Question

2008년 어머니가 돌아가시고 상속포기를 하였는데 채권자가 대위상속등기를 해서 딸 a.b.c 가 공동상속 등기가 되었습니다

2009년 딸 a.b.c 의 삼촌 d가 외할머니e가 다음상속인이라 생각하여 외할머니e가 매도인으로 f가 매수인으로 매매계약을 진행하고 중도금까지 삼촌d가 받았습니다

등기소에가서 외할머니 e가 상속하는 등기를신청하였는데 딸b의 자녀g가 2008년 어머니 사망 당시 태아였기에 손자g 가 상속받아야하기 때문에 외할머니e는 상속을 받을수 없다고 반려되었습니다

외삼촌d는 매수인f에게 받은 계약금과 중도금을 돌려주지 않는 대신 해당주택에 들어가 살라고하여 매수인f는 점유를 하고 있습니다

2026년 딸 a.b.c 앞으로 된 등기를 손자 g의 아버지h 가 상속등기를 하는것으로 정리가 되었고

소유권 이전 사실을 점유자 f에게 알리니 2009년에 계약하면서 남은 잔금을 내고 소유권 이전을 해달라고 하였습니다

하지만 17년이 흘러 해당주택은 두배가 올랐고

외할머니 e와 점유자 f의 계약은 등기와 매도인이 불일치하여 무효로 볼수 있어서 현시세로 새로 계약을 하고 2009년에 외삼촌 d에게 준 돈은 점유한 사용료로 볼수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다. 상속 절차와 부동산 점유 문제로 겪고 계신 복잡한 상황에 대해 이해하며, 의뢰인께 도움이 될 답변을 드립니다.

1. 등기 명의인과 다른 매도인 간의 계약 효력은 어떻게 되나요?

당시 매도인인 외할머니는 적법한 상속인이 아니었으므로 타인의 권리를 매매한 경우에 해당하며, 등기 명의인인 a, b, c의 동의가 없었다면 해당 계약은 원칙적으로 무효로 보입니다. 따라서 f는 정당한 소유자에게 소유권 이전 등기를 청구할 권원이 없습니다.

2. 2009년 지급한 금원을 사용료로 볼 수 있나요?

f는 무권리자와 계약하였기에 점유할 권원이 없는 악의의 점유자로 볼 가능성이 큽니다. 의뢰인은 f에게 17년간의 부당이득 반환(임대료 상당액)을 청구할 수 있으며, f가 외삼촌 d에게 지급한 돈은 외삼촌과 f 사이의 문제일 뿐, 현재 소유자와는 무관하므로 사용료로 상계하기는 어렵다고 생각합니다.

3. 구체적인 대응 방안

첫째, 내용증명을 통해 f에게 무단 점유 사실을 알리고 즉시 퇴거 및 임대료 상당의 부당이득금 반환을 청구하십시오. 둘째, 퇴거하지 않을 경우 부동산 인도 소송을 제기하여 점유를 회복해야 합니다. 셋째, f가 2009년 지급한 금원에 대해 배상을 요구한다면 이는 무권대리인인 외삼촌 d에게 구상권을 행사하도록 안내하시기 바랍니다. 무효인 계약을 근거로 현 시세와 관계없이 소유권을 넘겨줄 의무는 의뢰인에게 없습니다.

감사합니다.