근저당 설정된 상가 증여시 근저당권 변경없이 증여가능한가요?

Question

부모님 명의로 된 상가를 아들에게 증여할 때 기존 근저당권과 대출은 그대로 승계되나요?

근저당권이 있으면 증여가 않되나요?

명의가 바뀌면 근저당권자는 말소후 다시 근저당을 설정해야하나요?

6억5천정도 시세에 대출 1억3천, 근저당 1억5천의 상가를 상속받을 때와 증여받을 때의 세금 차이는 어떤게 더 유리한가요?

감사합니다ㆍ

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

직계존ㆍ비속 간에 은행채무 등을 수증자가 부담하기로 하고 부동산을 증여하는 경우, 수증자의 직업 및 재산상태 등으로 보아 채무를 변제할 능력이 있다고 인정되고 그 채무가 국가 지방자치단체 또는 금융기관 등의 채무라든가 재판상 확정된 채무인 경우에는 증여가액에서 공제하게 되며, 임대보증금 역시 공제받을 수 있습니다. 이렇게 근저당 설정된 부동산의 증여의 경우 단순히 근저당의 효력 뿐만 아니라 이에 따른 증여세 등의 문제가 있어 그 계약을 부담부 증여로 할 것인지 아닌지 실제 사안 등을 놓고 면밀히 검토 분석 해야 하겠습니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성훈 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

근저당권은 부동산에 설정하는 것입니다.

근저당채무의 채무자는 해당 부동산의 소유자일수도 있고

제3자일수도 있습니다.

근저당권이 설정된 부동산이 양도되어 소유자가 바뀐다하더라도

소유자의 변동과 무관하게 근저당권자가 해당 부동산을 담보로

잡고 있는 것은 그대로 유지됩니다.

소유자가 근저당채무의 채무자인 경우 매매나 증여 등으로 소유권을 이전할때

근저당채무의 채무자도 양수인으로 변경하게 하고 매매대금에서 해당 채무액을

공제하여 거래를 하는 경우도 많으나 이는 필수적인 것은 아니며

여러가지 사정에 의해서 달라질수 있습니다.

그렇다하더라도 이미 설정된 근저당권은 기본적으로 그대로 유지됩니다.