보유중인 부동산 (APT) 담보로 분양권을 전매 가능할까요?

Question

제목대로 분양권 전매를 하고싶은데 보유중인 집을 담보로 대출을 일으켜 사려고 하니 법적으로 안된다고 하네요

웃긴게 다운그레이드 하는건데 이게 부동산 투기랑 무슨 연관이 있다고 이러는지 모르겠네요

이상엽 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양권 전매는 일반적으로 분양 계약자가 아직 입주하지 않은 주택의 권리를 다른 사람에게 양도하는 행위를 말합니다. 분양권 전매는 주택법에 따라 일정한 제한이 있습니다. 예를 들어, 조정대상지역에서는 분양 계약 후 1년 이내에는 전매가 불가능하고, 1년 이후에는 전매가 가능하지만 양도세가 높게 부과됩니다. 또한, 분양권 전매는 분양 계약서와 옵션 계약서, 중도금 대출 승계, 명의 변경 신청 등 복잡한 절차와 주의사항이 필요합니다.분양권 전매를 위해 부동산 담보 대출을 받으려면, 일반적으로 보유중인 부동산의 시세와 담보 비율, 대출 한도, 대출 금리 등을 고려해야 합니다. 그러나, 부동산 담보 대출은 주택담보대출 한도제에 따라 제한이 있습니다. 주택담보대출 한도제란, 주택을 담보로 대출을 받을 때, 주택의 시가대비 대출한도를 정하는 제도입니다. 주택담보대출 한도제는 조정대상지역과 비조정대상지역으로 나뉘는데요. 조정대상지역에서는 1주택자는 40%, 2주택자는 30%, 3주택자 이상은 20%의 대출 한도가 적용되고, 비조정대상지역에서는 1주택자는 50%, 2주택자는 40%, 3주택자 이상은 30%의 대출 한도가 적용됩니다.따라서, 보유중인 부동산이 조정대상지역에 있는 경우, 1주택자라도 부동산의 시가의 40% 이상을 대출받을 수 없습니다. 예를 들어, 보유중인 부동산의 시가가 10억원이라면, 최대 4억원까지만 대출받을 수 있습니다. 만약, 분양권 전매를 위해 5억원 이상의 대출이 필요하다면, 부동산 담보 대출로는 불가능할 수 있습니다. 이 경우, 다른 방법을 찾아야 합니다. 예를 들어, 보유중인 부동산을 매각하고, 그 금액으로 분양권을 전매하거나, 다른 담보를 제공하거나, 신용 대출을 받거나, 다른 사람과 공동 대출을 받는 등의 방법이 있습니다. 하지만, 이러한 방법들도 각각의 장단점과 위험성이 있으므로, 신중하게 결정해야 합니다.분양권 전매는 부동산 투기와 연관이 있다고 생각하는 사람들이 있을 수 있습니다. 그 이유는, 분양권 전매는 분양가와 시세의 차이를 이용하여 수익을 내는 행위이기 때문입니다. 분양권 전매는 주택 공급 부족과 가격 상승을 야기할 수 있으므로, 정부는 분양권 전매를 억제하기 위해 여러 가지 규제를 하고 있습니다. 그러나, 분양권 전매는 모두 부동산 투기라고 할 수는 없습니다. 분양권 전매의 목적은 다양할 수 있습니다. 예를 들어, 분양권을 구입한 후에 경제적인 사정이 달라져서 전매할 수도 있고, 다른 주택으로 이전하고 싶어서 전매할 수도 있고, 다운그레이드를 하고 싶어서 전매할 수도 있습니다. 이러한 경우에는 부동산 투기라고 볼 수 없습니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.제목대로 분양권 전매를 하고싶은데 보유중인 집을 담보로 대출을 일으켜 사려고 하니 법적으로 안된다고 하네요웃긴게 다운그레이드 하는건데 이게 부동산 투기랑 무슨 연관이 있다고 이러는지 모르겠네요==> 부동산 투기 방지를 위하여 담보대출후 이 금액으로 아파트 등 부동산을 매수할 수가 없고 이러한 사실이 적발되는 경우에는 대출금 회수대상입니다.