제 명의 아파트 어머니께 명의 이전하려고 합니다. 세금이 어떻게 될까요??
2015년에 어머니와 저(아들)가 돈을 합쳐서 아파트를 구매 했습니다.
그때 당시 매매가가 2억 4천이었는데 지금은 실 거래가가 4억정도 되는 것 같습니다.(네이버부동산 기준)
명의를 제 명의로 구매해서 제가 대출을 받았구요... 지금 대출이 1억 정도 남았습니다.
어머니와 7년 정도 같이 살다가(세대주 아들), 결혼 후 3년 정도 저는 집을 나와 다른 아파트 전세로 살고 있고 어머니는 제 명의 아파트에서 살고 계십니다.
저는 1주택 보유자이면서 와이프와 다른 아파트 전세에 살고 있는 셈이 되는 것입니다..
1주택자이다 보니까 공공 혜택을 거의 못받는 상태입니다.
이번에 아기도 태어나서 신생아 대출을 받을 수 있는데 1주택(어머니 거주)자 이기 때문에 해당이 안되더라고요..
서론이 길었네요.. 그래서 어머니께 명의를 이전 시킬라고 합니다. 아마 거주 기간을 따지면 저는 양도세가 비과세 적용될 것 같더라고요...
그럴 때 증여세나 양도세가 어떻게 될까요??
앞서 말씀드린 것과 같이 아직 대출이 1억 정도 남아있습니다. 대출 상환을 무조건 하고 양도나 증여를 해야되나요?? 부채까지 같이 증여할 수 없나요?
세금을 덜 내는 다른 방법은 없을까요??
마음이 급하네요 ㅠㅠ 도움 부탁드립니다.
안녕하세요. 양승용 세무사입니다.
명의이전의 형식이 증여라면 시가 4억 중 대출 1억을 제외하고 남은 3억에 대해 증여세가 과세되어 10년간 증여재산이 없다는 가정하에 증여세가 약 3800만원이 발생하며 대출승계에 대한 양도소득세는 1주택자이므로 발생하지 않습니다. 매매의 형식으로 이전한다면 증여세나 양도소득세는 발생하지 않지만 매매가액을 시가의 70%로 적용하여 2.8억으로 하거나 10년간 어머니께 받은 증여재산이 없다면 2.3억으로 설정하여야 하며 2.8억으로하는경우 1.8억의 자금이체내역, 2.3억으로하는경우 1.3억의 자금이체내역이 필요합니다.
1.에서 설명한 것과 같이 부채까지 같이 넘길수도 있고 매매형식을 통한다면 부채승계액만큼 대가를 받지 않는 형식으로 가능합니다.
세금을 덜 내는 방법 중 가장 좋은 것은 1.에서 설명한 70% 저가 양도입니다. 다만, 이 경우 어머님의 자금부담이 생기므로 유의하셔야 합니다.
감사합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1~3. 1세대 1주택 양도세 비과세가 가능합니다. 양도가격에는 대출이전도 포함이 됩니다 따라서 대출명의변경을 하시고 나머지 금액을 계좌이체받으셔서 매매하시면 세금이 가장 적게드는 것입니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.
1) 자녀 명의 주택을 어머니 명의로 무상으로 이전하는 경우 아파트를
증여받는 어머니는 증여세 신고 납부를 해야 합니다.
2) 이 경우 자녀 명의 아파트를 어머니에게 무상으로 증여하면서 금융
회사 대출 채무를 어머니가 승계받을 수 있는 지 여부를 해당 금융회사에
미리 확인해 보아야 합니다.
3) 자녀 명의 아파트 증여시 해당 채무가 승계되는 경우 부담부증여 여부를
미리 검토해 보시기 바랍니다.
답변이 도움이 되기를 바랍니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 나민재 세무사입니다.
우선 현재 재산소유비율을 알 수 없어 간단하게 답변드리겠습니다.
현재 보유 중인 아파트를 어머니 소유로 명의 이전시 증여세 과세될 수 있습니다.
대출을 포함하여 양도, 증여 가능합니다.
1세대 1주택 비과세요건을 충족시킨 후 양도하는 것이 세금을 가장 줄일 수 있는 방법입니다.
더욱 자세한 상담과 예상세액 계산은 유료로 진행됩니다.
감사합니다.
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